Документы на строительство и последующую продажу частного дома в России: от покупки земли до введения дома в эксплуатацию.
Как получить разрешение на строительство частного дома в России? Отвечаем:
Условно все документы на строительство можно разделить на 4 группы: бумаги купли/продажи земли, документы на проведение коммуникаций на участок, разрешение на строительство и введение дома в эксплуатацию (включая оформление прописки и т.п.).
Бумаги купли/продажи земли под застройку
Прежде чем покупать землю, удостоверьтесь, что ее предназначение – «под индивидуальное строительство». Если даже вы решились купить землю другого назначения с последующим переводом под застройку, то удостоверьтесь, что перевести ее есть возможность. Ведь если участок попадает в зону отчуждения (наличие рядом водопровода или линии связи, принадлежность к охранным зонам водоемов, линий электропередач, автострад и т.п.), то получить разрешение на строительство дома на этой территории невозможно.
Кроме того, в местной администрации можно узнать, нет ли у властей каких-либо госнужд касательно данного участка, чтобы не попасть впросак. Эта информация открыта, и, по идее, ее свободно предоставляют.
Перед совершением сделки купли/продажи проверьте документы владельца земли. У него на руках должны быть:
* договор получения участка (купли, мены, дарения – каким образом данный человек получил землю во владение);
* постановление уполномоченного органа о предоставлении данного участка в собственность;
* отлично, если у продавца есть свидетельство о регистрации права собственности, выданное Федеральной регистрационной службой.
Список документов на землю может быть разным, в зависимости от категории земель.
Самым важным документом на землю является кадастровый план. Именно в нем содержится максимум информации об участке: адрес, площадь, данные о границах, предназначение земель, дополнительные характеристики. Все это изучают еще на этапе осмотра участка.
Полный перечень документов на земельный участок, которые должны быть у продавца, следующий:
1. свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;
2. план участка с кадастровым номером;
3. справка о нормативной стоимости участка;
4. справка об отсутствии арестов и запрещений;
5. справка из налоговой инспекции об оплате налоговых платежей;
6. справка об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке (если они есть, то на них должен быть отдельный пакет документов, поданный ниже).
Пакет документов на здание:
1. свидетельство о государственной регистрации права собственности;
2. поэтажный план из БТИ;
3. технический паспорт из БТИ;
4. справка об остаточной стоимости строения;
5. справка из налоговой инспекции об оплате всех налоговых платежей;
6. справка об отсутствии арестов и запрещений из БТИ;
7. акт о принятии дома в эксплуатацию.
Если вы покупаете землю с застройками, которые не были оформлены надлежащим образом, то можете столкнуться с множеством проблем. Ведь такая застройка считается самовольной, и не всегда дом можно оформить постфактум.
Но так называемая «дачная амнистия» позволяет сегодня не получать разрешение на строительство. Дом можно зарегистрировать и после постройки. Такое право зафиксировано в законе от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Этот закон получил народное название «дачная амнистия». 17 июля 2009 г. был принят федеральный закон № 174 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», который продлил срок «дачной амнистии» до 1 марта 2015 года.
Но только проверить перечень документов – мало. Нужно еще убедиться в том, что:
* в доме никто «лишний» не прописан (родственники и т.п.);
* все фактические застройки находятся в границах участка;
* по документам на участке нет зарегистрированных построек, если их нет фактически;
* строение находится на положенном расстоянии от границ соседей;
* жилая и общая площадь дома совпадает с той, которая указана в документах;
* незаконных перепланировок нет, а в Бюро Технической Инвентаризации нет заведенных инвентарных дел на строения, которых уже не существует;
* подведение всех коммуникаций зарегистрировано официально и правильно.
В любом случае при этом важно помнить: если документы на землю оформлены более 5 лет назад, то нужно получить свежий кадастровый план и свежую справку о стоимости участка (нормативную и кадастровую).
Документы на проведение коммуникаций на участок
Один из самых сложных и дорогих моментов строительства частного дома в России – это подведение коммуникаций. Особенно сложно с коммуникациями в Москве и Подмосковье. Так, например, Гражданский кодекс утверждает, что организации, оказывающие услуги по энергоснабжению, обязаны заключать соответствующий договор. Но на деле они могут отказаться заключать с вами договор, и, даже если вам удастся в судебном порядке их принудить к этому, вы все равно не сможете заставить их дать вам столько киловатт, сколько необходимо. У коммунальщиков часто банально не хватает технических возможностей, чтобы обеспечить вас всем необходимым. Даже если мимо вашего участка проходит линия электропередач, то в действительности не факт, что вы сможете к ней подключиться, ведь она имеет ограниченную мощность, которую можно разделить на ограниченное количество пользователей. Такая же ситуация и с городским водопроводом.
В связи с этим, прежде чем покупать участок, обязательно узнайте о возможности подключения коммуникаций: можно ли врезаться, достаточно ли мощности еще и для вас, есть ли возможность подключить 380 вольт, достаточный ли будет напор воды и мн.др.
Еще один важный вопрос – цена подключения. Существеннее всего придется потратиться на технические условия, на проект согласования и, конечно, на «право подключения».
Технические условия на подключение дома к сетям инженерных коммуникаций обозначают максимально возможную нагрузку в местах подключения объекта к инженерным сетям и срок предполагаемого подключения. Об организации, занимающейся предоставлением технических условий, можно узнать в местной администрации. Обычно, их получение – это продолжительное (может занять от 14 до 90 дней) и трудоемкое занятие, требующее сбора различных документов и длительного ожидания.
В специальной организации заказывается также проект подключения коммуникаций, который нужно согласовать со всеми организациями, отвечающими за подведение коммуникаций в данном населенном пункте. Думаю, и так понятно, что придется везде приплатить.
Для того, чтобы получить разрешение на строительство построек с подведением коммуникаций, нужно обратиться в Управление архитектуры и градостроительства с заявлением на имя главы района. Документы при этом придется иметь следующие:
1. само заявление на имя главы района;
2. ходатайство Главы территориального образования района;
3. копия свидетельства на право собственности на землю (при этом целевое назначение земли должно быть «индивидуальное жилищное строительство»);
4. кадастровый план земельного участка;
5. проект хозяйственной постройки в 2 экземплярах (проект разрабатывается организацией или частным лицом, имеющим лицензию на этот вид деятельности);
6. технические условия на подключение дома к сетям инженерных коммуникаций (за них придется платить недешево, как мы уже говорили);
7. топографическая съемка земельного участка в М 1:500;
8. план земельного участка из БТИ.
Опыт показывает, что зачастую дешевле обходятся автономные коммуникации – как минимум вода и отопление. Пробить скважину и поставить даже дорогой и качественный насос будет дешевле, чем врезаться в городской водопровод. Особенно, если большинство работ осуществлять самостоятельно, а не нанимать рабочих через объявления. А если уж нанимать, то лучше каких-нибудь соседских «сельских хлопцев».
Ну, а при установке автономного отопления получите возможность сэкономить на коммунальных платежах. Ведь уголь или дрова можно недорого купить, а последние – и вообще привезти из лесу практически за бесплатно. А твердотопливный котел стоит дешевле, чем газовый или электрический.
Автономной можно сделать и канализацию, но это уже не столь выгодно. Постоянно придется нанимать спецслужбы для выкачки, да и использовать воду более экономно. При этом хороший септик (а не обычная «яма») уменьшит количество проблем, но его строительство стоит немало. Зато ни от кого не будете зависеть. Кроме того, в сельской местности и частном секторе зачастую альтернативы нет.
Получение разрешения на строительство
Когда участок приобретен, все документы оформлены и есть разрешение на подведение коммуникаций, пора приступать к получению разрешения на строительство. Выдается данный документ администрацией вашего района, а именно органами градостроительства и архитектуры. Для этого нужно собрать пакет документов:
1. заявление с просьбой разрешить строительство дома на конкретном земельном участке;
2. копия свидетельства о регистрации права собственности на землю;
3. копия кадастрового плана участка;
4. копия договора купли-продажи участка;
5. копия личного паспорта;
6. ходатайство местной администрации;
7. справка местной администрации об отсутствии арестов и запретов на участок;
8. ситуационный план, заверенный в местной администрации;
9. согласование со службами (газовая, электросеть, телеком);
10. проект жилого дома со схемой планировочной организации земельного участка.
Подготовка разрешения на строительство займет около месяца. Выдается документ в 3-х экземплярах и сроком на 10 лет. Вместе с разрешением вам вернут проект дома с отметкой местного управления архитектуры о проведенном согласовании.
Помощь специалистов вам понадобится при разработке проекта дома (его можно сделать и самому, но сами вы вряд ли сможете все рассчитать правильно, да и советоваться со специалистами все равно придется), а также при разработке проектно-сметной документации на постройку. Во всяком случае, у специалистов стоит уточнить список служб, в которых необходимо пройти все согласования. А уж согласовывать можно и самостоятельно. Правда, это может занять много времени и прибавить затрат.
Следующий шаг – получение строительного паспорта, т.е. разрешение на проведение строительных работ. При этом органами архитектуры и градостроения уточняются размеры местности, делается разбивка габаритов земельного участка.
После этого можно начинать строительные работы. Если у вас есть полноценный проект дома, то все расчеты по стройматериалам и всему необходимому у вас на руках.
Введение дома в эксплуатацию
После того, как строительство дома закончено, начинается новая «беготня» с документами. Здание нужно ввести в эксплуатацию, для чего в местную администрацию предоставляется следующий пакет документов:
1. документы о праве собственности на землю;
2. градостроительный план земельного участка;
3. разрешение на строительство;
4. заключение о выполнении технических условий, предусмотренных проектом строительства;
5. паспорт технической инвентаризации на достроенный объект недвижимости;
6. обязательно нужен документ-схема, в котором указано расположение объекта на участке, расположение инженерно-технических сетей, а также план организации земельного участка
7. заключение соответствующих административных органов о готовности объекта недвижимости и соответствии его проектной документации.
На основании указанных документов вы получаете постановление главы местного муниципального образования об утверждении акта законченного строительством объекта и можете зарегистрировать право собственности – получить свидетельство «О государственной регистрации права собственности».
Труднее всего ввести дом в эксплуатацию в Москве и Подмосковье. Кроме правильно оформленных документов, нужно еще показать строение приемочной комиссии, которая проверит соответствие дома проектной документации, а также возможность его эксплуатации. Назначает данную комиссию тот же орган, который выдавал разрешение на строительство. Комиссия подписывает акт приемки, а также в письменной форме подает все рекомендации, претензии и комментарии.
Любые оформления документов можно проводить самостоятельно или обратиться за помощью к специальным фирмам/людям, которые могут ускорить процесс и гарантировать получение документов. Таких людей называют «ускорителями». У них налажены связи, они знают все «лазейки». Кроме того, их помощь может обойтись дешевле, чем самостоятельное оформление, да и времени будет потрачено меньше.
Сравниваем частные дома в России и США
Если человек обитает на небольшом острове в теплых водах океана, его хижиной будет что-то вроде домика из бамбука и широких листьев растений, как в рассказе Робинзон Крузо Даниэля Дефо. За полярным кругом эскимосы строят свои иглу из кубиков прессованного снега, ведь это единственный стройматериал доступный этим людям. Да, люди всегда приспосабливаются к окружающим их условиям и характеризуются высокой степенью выживаемости.
Но вид жилья зависит не только от окружающей среды. Европейцы, колонизировавшие Африку, строили привычные для них капитальные дома потому что они не представляли себе ничего другого. Вот мы и подошли к сравнению жилья в России и Соединенных Штатах Америки. А различие в его типе кроется в истории.
Россия постоянно граничила и сейчас граничит с соседними странами – и все хотели урвать свой кусок земли. Нам постоянно приходилось выживать, отражая натиск захватчиков. Соответственно, дома были крепостями в буквальном смысле. На генетическом уровне у русских людей сформировалась устойчивая связка между жильем и крепостью. Т.е. мы словно своим нутром чувствуем, что дом должен быть основательным и несокрушимым – только тогда мы можем расслабиться.
Теперь заглянем в Америку. Как все учили в школе, США создали жители Европы, освободившие территорию западного континента от коренного населения, споив их алкоголем. Если заглянуть в исторические архивы, вы не найдете хоть одной войны, в которой США участвовала используя все свои человеческие и прочие ресурсы. Более того, эта западная страна всегда была агрессором по отношению к другим странам и если принимала участие в боевых действиях – то исключительно на территории противника. Становится очевидным широкое распространение домов из фанеры у них. Зачем строить непреступную крепость, если на тебя никто не нападал и вряд ли это произойдет в будущем. Конечно, люди в итоге все равно стремятся к чувству защищенности, и это отразилось на архитектуре крупных городов. Но и в них спальные районы представляют собой фанерные дома, себестоимость строительства которых весьма скромна. Чего нельзя сказать о кирпичных домах. Нужен массивный фундамент, тысячи кирпичей, раствор, металлические крепления и многое другое. Вспомните, что произошло в штатах, когда там бушевал ураган Катрина. Из памяти всплывает детский рассказ Три поросенка. Хлипкие деревянные домики снесло вмиг, а капитальные строения потеряли лишь кровлю.
Теперь вы понимаете, почему себестоимость жилья в штатах намного ниже, чем у нас.
Оформление продажи частного дома с земельным участком и необходимые предпродажные документы
В соответствии со ст. ст. 16 - 18, 24 Закона о регистрации прав и Инструкцией Минюста о регистрации купли-продажи на регистрацию договора представляются:
1. Заявления сторон о государственной регистрации (составляется при подаче документов).
2. Документы, удостоверяющие личности сторон договора или их представителей.
3. Документ об оплате государственной пошлины.
4. Доверенность, подтверждающая полномочия представителя (нотариально удостоверенная, если иное не предусмотрено федеральным законом).
5. Правоустанавливающий документ правообладателя.
6. Документ, выражающий содержание сделки (договор).
7. Документ, подтверждающий факт исполнения обязательств по договору.
8. Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества.
Представление указанного паспорта не требуется, если план или кадастровый паспорт соответствующего объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества, либо в случае государственной регистрации прав на земельный участок – кадастровый план или кадастровый паспорт данного земельного участка ранее уже предоставлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
9. Нотариально удостоверенное согласие супруга(и) для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитой недвижимостью и сделки требующей государственной регистрации. В случае если предметом сделки является жилое помещение: 10. Справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. 11. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, а также в случаях отчуждения жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
- Войдите, чтобы оставлять комментарии
Похожие материалы
Подробнее |
Замена электропроводки в доме. Замена электропроводки в доме — практические советыСовет первый: если уж затеяли во время ремонта менять электропроводку, то менять нужно полностью. Частичная замена электропроводки ведёт к большому колличеству соединений и скруток наглухо спрятанных в стенах. А любое соединение — первый претендент... |
Подробнее |
Внутренняя отделка лоджии своими рукамиОтделка балкона вагонкой: несколько советов хозяевам квартир Почему большинство собственников квартир предпочитают утепление балконов именно вагонкой? Тому имеется множество причин. Во-первых, это самых экономный вариант в плане материалов: отходов... |
Подробнее |
Фильтр механической очистки Honeywell F 76S 1" AA муфтовый (НР/НР), латунь, с манометромХарактеристики товара Фильтр механической очистки Honeywell F 76S 1" AA муфтовый (НР/НР), латунь, с манометром Фильтр предназначен для предварительной очистки холодной воды от механических примесей — частиц ржавчины, волокон пеньки, песчинок, а... |
Подробнее |
Мастер класс по ремонту квартирПовторяем элементы Если вы используете в интерьере пластические элементы – арки, изогнутые стены, криволинейные подиумы или стойки, обязательно где-нибудь повторите эти линии еще раз. Золотое правило дизайнера интерьера: все выразительные детали... |
Подробнее |
Настольная лампа Globo Lighting METALIC 21690Характеристики товара Настольная лампа Globo Lighting METALIC 21690 Общие характеристики Тип настольная лампа Тип цоколя E14 Количество ламп 1 шт Совместимые типы ламп светодиодные, лампы накаливания Абажур есть Материал плафона /... |
- Show More