Какие документы нужны для строительства частного дома? С чем придется столкнуться при оформлении документов на строительство частного дома?
В разных районах и областях существуют заметные различия как в порядки выдаче разрешений на строительство частных домов и сдачи их в эксплуатацию, так и в других действиях, связанных с постройками и земельными участками. Необходимые документы для строительства частного дома, количество которых порой достигает более двух десятков, причем для некоторых документов иногда требуется более десятка согласований. По свидетельству специалистов, общий вес документов, сопровождающих строительство более-менее серьезного коттеджа, может потянуть на килограмм, а то и более.
Предположим, вы хотите возвести свое будущее родовое поместье на участке индивидуального жилищного строительства (ИЖС), расположенном за городской чертой. Первое, с чего следует начать, - проверить полномочия архитектурной студии, наполнившей проект. Для тех, кто выбрал свой будущий дом в нашем «Каталоге», вопрос роли не играет, поскольку все представленные здесь проекты разработаны лицензированными организациями. Но для застройщиков, заказавших проект «на стороне», попытка сэкономить может казаться фатальной: ни одна инстанция не выдаст разрешение на строительство коттеджа, «нарисованного» без лицензии э проектные работы.
Следующий шаг - получение постановления о разрешении на строительство дома в местном органе исполнительной власти. Для этого вам понадобятся паспорт, документ, подтверждающий право пользования землей, и его копия, заявление на имя главы местного органа исполнительной власти о разрешении на строительство дома, а также копия проекта дома и копия лицензии проектной организации. Если вы строите дом в коттеджном поселке и являетесь участником кондоминиума, придется согласовывать проект и с соседями по кондоминиуму, даже если он не противоречит районным архитектурным нормам.
Затем потребуется заказать у специалистов отдела геонадзора районного комитета по архитектуре акт обследования участка (акт разбивки границ участка и осей строения) или в случае самовольного строительства (от фундамента и далее) - план исполнительной топосъемки участка и дома под строительный паспорт.
Кроме того, необходимо оформить заказ на вынос осей участка и здания под строительство, а при самовольном строительстве – заказ на топосъемку участка и дома, предоставив копию свидетельства на землю и план участка. После получения этих документов необходимо в этом же комитете заказать строительный паспорт объекта.
Документы потребуются следующие:
* паспорт и его копия;
* свидетельство на землю и план участка;
* заявление о разрешении на строительство на имя главы района;
* постановление (ходатайство) органа исполнительной власти о разрешении на строительство, проект дома;
* заверенная копия лицензии на проектирование;
* акт обследования участка перед строительством или план топосъемки для строительного паспорта.
Когда же строительный паспорт будет подготовлен, его выдадут вам на руки только после предоставления плана размещения строений на участке, который, в свою очередь, выдается по факту согласования проекта в санитарной и пожарной инспекциях.
В тех случаях, когда на участке планируются подземные или надземные коммуникации, надо будет подумать об их согласовании с соответствующими контролирующими организациями (от газовиков до энергетиков). А если общая площадь дома более 500 кв. м, его придется строить в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (АПЗ), которое вам выдаст все тот же районный комитет по архитектуре.
АПЗ содержит положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях, требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.
Для получения АПЗ нужно подготовить за проектирование на этом участке. Непосредственно перед строительством дома после получения разрешительной документации необходимо получить еще разрешения на производство земляных работ, строительно-монтажных работ и, наконец, финальное разрешение на строительство от межведомственной комиссии (МВК), которая будет принимать ваш дом после завершения строительства. Необходимо учитывать, что разрешительная документация на строительство действительна в течение двух лет. В эти сроки необходимо приступить к строительству, иначе придется продлевать все документы еще на два года, а затем проходить через все «круги ада» заново, поскольку в противном случае строительство дома будет считаться самовольным со всеми вытекающими отсюда последствиями.
ЗА ВРЕМЯ ПУТИ ПОСТРОЙКА МОГЛА ПОДРАСТИ
Нередко случается, что за время строительства дома первоначальные планы владельца значительно меняются. Один застройщик, не рассчитав бюджет, захочет возвести более скромный коттеджик, а другой, напротив, неожиданно потребует надстроить дополнительный этаж или сколотить на участке небольшую баньку.
При этом и тому и другому придется учитывать, что все изменения в проекте при строительстве дома (более чем на 10%) производятся с разрешения главного районного архитектора. А строительство на земельном участке дополнительных строений, не отраженных в согласованном проекте дома и плане размещения строений на участке, не допускается без разрешения администрации района и согласования с главным архитектором района. В противном случае при сдачи дома МВК придется столкнуться с множеством проблем, и хорошо, если удастся отделаться только штрафом.
Во время строительства нужно не забывать о следующих основных ограничениях. Дом должен быть построен так, чтобы было не менее 5 метров от дороги до капитальной стены (не считая террасы, веранды, тамбура и т. п.) и не менее 3 метров от границ участка. Хозпостройки должны быть построены на расстоянии не менее 2 метров от границ участка.
Застройщик производит посадку фруктовых деревьев на расстоянии не менее 3 метров, кустарников - не менее 1 метра от границ участка (граница участка располагается с внешней стороны забора). Застройщик обязан обеспечить сохранность дома и производить за свой счет как текущий, так и капитальный ремонт дома. На застройщика возлагаются благоустройство земельного участка, постоянный уход и содержание в надлежащем порядке, как участка, так и прилегающих к нему тротуаров и проездов. Застройщик обеспечивает сохранность существующих на земельном участке зеленых насаждений лесного фонда. Вырубка и пересадка древесных насаждений допускается только с разрешения администрации района и специалистов лесной инспекции. Если на участок наложены определенные сервитуты (водоохранная, лесная зона и т. п.), строительство должно быть согласовано в соответствующих контролирующих организациях.
Перед регистрацией вашей новой собственности нужно обязательно подумать о легитимности систем его жизнеобеспечения, ведь если вы без спросу выкопаете на участке колодец или, не дай бог, самовольно возведете туалет-скворечник, о праве собственности на дом можно и не мечтать.
Электрификация дома производится от электрических сетей поселка, деревни, товарищества. Подключение к ним дома производится обслуживающей организацией. Система водоснабжения дома может обеспечиваться с подключением к централизованным сетям, построенным согласно проекту планировки и застройки территории. При водоснабжении дома от собственной скважины она должна быть сооружена по договору с фирмой, имеющей лицензию на данные виды работ, и иметь паспорт скважины.
Строительство канализации производится согласно проекту планировки и застройки территории, где располагается ваш дом, и в соответствии с разработанной и утвержденной документацией. При сооружении собственных очистных сооружений они должны быть построены по договору фирмой, имеющей соответствующую лицензию, и с применением сертифицированного оборудования. Постройка индивидуальных очистных сооружений должна быть в обязательном порядке согласована с СЭС.
Газ к дому подключается от газовых сетей согласно проекту газификации дома и при наличии соответствующих согласований, акта подключения, пуско-наладки и договора на обслуживание газового оборудования и системы газификации дома. Газовое оборудование должно быть сертифицировано под российские условия. И только при решении проблемы телефонной связи никаких дополнительных согласований не потребуется. Если о подключении к районной АТС нельзя будет и мечтать, смело ищите оператора мобильной связи, сеть которого отзывается на вашем участке.
Предположим, что дом наконец-то построен. Дело за малым - убедить межведомственную комиссию в том, что ваше будущее поместье возведено в полном соответствии с утвержденным проектом, и получить все документы (включая техпаспорт и справку об оценке), необходимые для регистрации права собственности на него. На практике собирание подписей всех необходимых специалистов может занять от двух месяцев до полугода. Только после этого распоряжением главы районной администрации дом вводится в эксплуатацию.
По закону свидетельство о праве ответственности необходимо получить в течение двух лет после окончания строительства (объект считается построенным, когда имеются: забор вокруг участка; в доме - окна, входные двери, крыша, крыльцо, межэтажные перекрытия), иначе – штраф 100 минимальных зарплат и год отсрочки, затем штраф 1000 минимальных зарплат и еще год отсрочки для регистрации дома, а затем дом подлежит конфискации и перепродаже. Если же по ряду объективных причин не рассчитываете на благосклонность МВК после завершения строительства, остается два выхода.
Первый – подача иска о признании права собственности на дом через суд (да, граждане судьи, построил с нарушениями, виноват, но уж признайте мои права, ведь жить мне надо), и второй - регистрация объекта незавершенного строительства. В последнем случае вы не сможете прописаться в своем доме, но зато отнимать его у вас уже никто не будет. Вы можете без проблем зарегистрировать право собственности на постройку, степень готовности которой составляет до 95-98%. Функционально такой дом может быть вполне жилым.
Единственная тонкость - самоуправство налоговиков. Дело в том, что органы МНС нередко направляют владельцам участков с объектами «незавершенки» уведомления об уплате земельного налога по полной ставке. Однако в соответствии с Законом РФ «О плате за землю» за земли, занятые жилищным фондом в границах городской (поселковой) черты, устанавливается пониженная налоговая ставка (3% ставки земельного налога). Так что если ваш дом не достроен, на грозные письма МНС можете не обращать внимания - они находятся за гранью закона.
Архитектурный проект коттеджа - что это такое?
Далеко не каждый покупатель проекта частного дома знает, из чего состоит проект. Проект представляет собой рабочую документацию, в которой человек, до сих пор не вникавший в архитектурностроительные процессы, может запутаться. Опубликованная ниже информация поможет разобраться в основных составляющих проекта будущего дома и разъяснит назначение каждого раздела проекта.
Любой проект начинается с эскиза, который представляет собой графическое изображение архитектурной идеи будущего коттеджа. После утверждения одного из вариантов эскизного проекта Заказчиком происходит разработка рабочего проекта, который состоит из комплекта чертежей (инструкций). Именно с их помощью реализуется строительство дома, отображенного на эскизе.
Объем рабочего проекта может составлять от 40 до 200 листов документации, которые подразделяются на главы. Каждая глава, как и весь проект в целом, имеет свое содержание, пояснения и инструкции.
Архитектурный раздел
Основной главой является архитектурный раздел (АР), который представляет собой эскизный проект с уже рассчитанными геометрическими размерами. В него входят планы этажей,
на которых изображен набор и расположение помещений коттеджа, их площадь и высота пролетов.
В этой части проекта указан план кровли,
а также фасадов домов
с расположением оконных, дверных проемов, элементов кровли и стен.
В архитектурном разделе воспроизведены разрезы,
на которых изображено положение перекрытий, стропил кровли, межэтажной лестницы.
Также в этой главе указаны элементы заполнения оконных проемов,
где изображены внешние виды окон, их размеры и конструктивные особенности, ведомости перемычек оконных и дверных проемов.
Конструкторский раздел
Конструкторский раздел (КР) состоит из схемы фундамента,
сечения ("пирога") фундамента
и раскладки сборных фундаментных блоков,если фундамент является сборным. В этой главе должны быть указаны основные конструктивные элементы
- межэтажная лестница, крыльцо, схема расположения балок перекрытий,
самих перекрытий, стропил,
узлов,
креплений и т. д. Конструкторский раздел включает также расчеты нагрузок в элементах конструкции и их спецификацию.
Инженерный раздел
Инженерный раздел делится на несколько подразделов: отопление и вентиляция (ОВ), водоснабжение и канализация (ВК), электрика (ЭЛ).
Подраздел ОВ описывает расположение элементов отопления в доме
и общий вид схемы отопительной системы,
расположение вентиляционных каналов, а также общие указания и инструкции по разделу.
Подраздел ВК дает представление о расположении узлов
и труб системы водоснабжения и канализации
и общий вид системы.
Здесь указывают и перечень с технической характеристикой элементов системы.
Подраздел ЭЛ поэлементно отображает электрическую систему дома: расположение проводов, щитов,
выключателей, розеток, светильников, переключателей.
Их описание должно быть подробным и детальным, вплоть до элементов молниезащиты и схемы подключения, номенклатуры, характеристик всех элементов системы.
Как уже было отмечено выше, после утверждения Заказчиком эскиза, следует разработка рабочей документации. Этот процесс обычно занимает достаточно большое количество времени, может растянуться на несколько месяцев. Любой эскиз архитектурного проекта, входящего в состав БАНКА ПРОЕКТОВ и опубликованного на страницах журнала КОТТЕДЖПРОЕКТ, уже имеет свою рабочую документацию. В то же время срок предоставления чертежей и, что самое главное, их цена значительно ниже стоимости чертежей проекта, который создается под заказ.
Стоит отметить, что при желании Заказчик сможет получить проект, в который будут внесены необходимые изменения, сделанные на основе представленных в журнале эскизов. Таким образом, будущий домовладелец получит проект, полностью соответствующий его требованиям, с учетом существенной экономии времени и средств.
Расположение дома на участке
Человек всегда интуитивно на уровне подсознания ощущает значение того пространства, в котором ему удобно находиться. Дом - это продолжение его самого, его вкусов, привычек, его мировоззрения. Именно поэтому необходимо сделать среду обитания удобной и привычной. Дом - это "пространство человека" и оно должно гармонично вписываться в уже созданную среду. Грамотно спроектированный проект и построенный дом, вносит в семейный быт уют, душевное спокойствие и украшает собой окружающий ландшафт.
Жилой дом является основой архитектурной планировки участка. Как правило, он является доминантой, поэтому его расположению и ориентации следует уделить особое внимание. Расположение дома на участке должно обеспечить ориентацию основных жилых помещений на юг, юго-восток или восток с направлением окон в сторону участка.
На ровной площадке место расположения дома диктуется эстетическими соображениями и степенью удобств подхода и подъезда к дому. При неровном рельефе участка, с наклоном в ту или иную сторону, рекомендуется строить дом на возвышенной части участка. В случаях, когда дом возводится на низменной части участка, принимают меры по понижению горизонта грунтовых вод.
Расположение дома на участке Дома целесообразно располагать на малых уклонах и только параллельно горизонталям. При этом дома без подвалов выгоднее размещать на уклонах до 7 %, но уже при уклоне 5 - 7% требуется подсыпка грунта с подгорной стороны. Дома с подвалом можно располагать параллельно горизонталям при уклонах до 12 %. На уклонах 7 - 8 % дома можно обращать входом на любую сторону склона, а при уклонах 8 - 12 % - только на нагорную сторону, так как размещение входа с подпорной стороны приведет к тому, что часть комнат окажется заглубленными в грунт. Строительство на склонах сопряжено с трудностями не только размещения зданий и сооружений, но и устройства подъездных дорог. На горных склонах при крутизне их более 1:2 для устойчивости земляного полотна необходимо устраивать подпорные стенки и другие сооружения. Особо следует отметить трудности, возникающие при строительстве на оползневых склонах.
Постоянным подтапливанием строений из-за дождей и таяния снега грозит расположение участка в низине. Для предотвращения этого необходимо правильно решить вертикальную планировку и предусмотреть отвод атмосферных вод.
Обычно дом ставят на расстоянии 5 - 6 м от красной линии - границы, отделяющей участок от улицы и дороги. Кроме того, следует отступить от соседних участков на расстояние, равное не менее 3-х м. Расстояние между постройками регулируется противопожарными нормами. Исходя из них, устанавливаются так называемые противопожарные разрывы, которые определяются степенью огнестойкости сооружений, то есть возгораемостью используемых при строительстве материалов. Исключение составляют улицы, на которых исторически дома расположены вдоль красной линии. Чем дальше дом расположен от улицы, тем меньше пыли и шума будет проникать в его окна. Отгородиться от улицы помогут и плодовые деревья, посаженные между домом и красной линией. Однако следует учесть, что удаление дома вглубь участка автоматически приводит к удлинению подъездной дороги к дому.
Привязка дома к участку, планировка участка и хозяйственных построек зависит от того, какой образ жизни ведет семья. Если семья ведет городской образ жизни, при привязке проекта дома необходимо учесть место для отдыха, беседки, небольшого прудика и сада. Если семья будет заниматься сельским хозяйством, надо учесть место под огород, небольшие помещения для хранения инвентаря и т.д. Если выбранный проект типового дома не позволяет это сделать, то подсобные помещения тоже выделяются в отдельные зоны. Для этого вначале выбирается проект дома, набор вспомогательных помещений, а затем составляется генеральный план участка.
Генеральный план участка
При привязке дома к участку, необходимо учесть расположение всех существующих и проектируемых систем коммуникаций и постараться будущий дом не строить на них.
Давайте из всего сказанного сделаем выводы - что необходимо учесть при привязке проекта дома к местности:
1. Стороны света участка.
2. Рельеф участка.
3. Расположение "красной линии".
4. Учесть противопожарные нормы.
5. Разбивка участка на зоны (отдыха, огорода, бани, подъездных путей, гаража, хозяйственных построек).
6. Расположение систем коммуникаций (электричества, водоснабжение, газоснабжение, канализации).
Планировка участка согласовывается с местными архитектурными органами, которые охраняют от бессистемной застройки города и поселки, соблюдая перспективный архитектурный облик населенного пункта в целом. В каждом населенном пункте имеется перспективный план застройки, отклонение от которого возможно только после согласования с местной администрацией.
- 1 из 646
- ››