Правила приобретения квартиры на современном рынке российской недвижимости.
Современное жилье от ЦДС
В 2012 году ГК «ЦДС» отметила свое тринадцатилетие. Пройдя путь от небольшой компании до крупной инвестиционно-строительной группы, осуществляющей все функции строительного цикла, ГК «ЦДС» по праву считается одним из крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга, имеющего в активе более 10 строящихся объектов, и продолжая разрабатывать новые проекты в разных сегментах рынка недвижимости.
Факты о ГК «ЦДС»
На сегодняшний день в активе компании более 40 реализованных, строящихся и разрабатываемых проектов в сфере жилой и коммерческой недвижимости общей площадью более 3 500 000 квадратных метров. По состоянию на III квартал 2013 года ГК «ЦДС» имеет более 10 объектов в стадии реализации и несколько в стадии проектирования, в том числе проекты комплексного освоения территорий.
Наши квартиры реализуются только через отдел продаж ГК ЦДС, что позволяет осуществлять стопроцентный контроль над этим процессом.
За время развития фирмы штат наших сотрудников увеличился в несколько раз, при этом руководство, теперь уже группы компаний «ЦДС», остается неизменным с первых лет работы.
Головная фирма группы компаний – ЗАО «ЦДС» - является членом «Союза Промышленников и Предпринимателей Санкт-Петербурга» с 2000 года. Кроме того, она входит в «Ассоциацию домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области», а также Союз строительных предприятий «СоюзПетрострой» и НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
ГК ЦДС одной из первых строительных компаний Санкт-Петербурга вступило в СРО (Саморегулируемая организация) НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». В конце мая 2009 года ЦДС получило «Свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства», выданного НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», который призван, с января 2010 года, заменить существующие ныне строительные лицензии.
Правительство Ленинградской области объявило ЗАО «ЦДС» лауреатом конкурса «Лучшая строительная организация Ленинградской области в 2007 году» в номинации «Массовое жилищное строительство»
Издание «Деловой Петербург» подвело итоги 2009 года и определило десятку лучших строительных компаний Санкт-Петербурга. В ТОП 10 вошла ГК «ЦДС», подтверждением чему является выданный диплом «Лидер строительного рынка 2009».
Политика руководства Группы компаний «ЦДС» направлена на дальнейшее развитие и укрепление наших позиций на строительном рынке Санкт-Петербурга.
Партнеры ГК «ЦДС»: ОАО «БАНК «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ», АКБ «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (ОАО), ОАО «Сбербанк России», ОАО АКБ «Балтика», ЗАО «КБ ДельтаКредит», ОАО АКБ «РОСБАНК», ЗАО «ЮниКредит Банк», ЗАО «СПб - РегионИпотека», ОАО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья», ОАО «НОРДЕА БАНК», АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО), ОАО «Промсвязьбанк», ОАО «АЛЬФА-БАНК», ОАО «МТС-Банк» (ОАО), ОАО «БАНК УРАЛСИБ», Банк «Возрождение» ОАО, ОАО «ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ БАНК».
ГК «ЦДС» объявила о своем намерении установить новые единые стандарты технического оснащения для всех домов серии «БК-Стандарт». Базовый комфорт, которые будут сдаваться в эксплуатацию с 2012 года.
ГК «ЦДС» по результатам ежегодного профессионального конкурса «Строитель года - 2011», стала победителем в номинации «Лучшая компания в сфере жилищного строительства».
ГК «ЦДС» по результатам ежегодного профессионального конкурса «Строитель года - 2012», стала победителем в номинации «Лучшая компания в сфере жилищного строительства»
Рациональное решение жилищного вопроса
Основное направление в работе группы компаний «ЦДС» — развитие сектора доступного жилья. С 2003 года «ЦДС» проектирует и строит дома в рамках концепции «полноценные квартиры небольшого метража». Это квартира с кухней площадью от 8 квадратных метров, изолированными комнатами и обязательным балконом или лоджией. Количество подобных объектов в активе «ЦДС», построенных, строящихся и проектируемых, приближается к двадцати. В сочетании с пятилетней рассрочкой или ипотечной программой, такие квартиры действительно стали для многих рациональным решением жилищного вопроса.
Новые направления деятельности
Свое второе десятилетие ГК «ЦДС» встречает с новыми масштабными проектами, полностью соответствующими новой тенденции в развитии жилищного строительства Санкт-Петербурга. На смену уплотнительной застройке приходит комплексное развитие новых территорий в соответствии со всеми принципами формирования современных жилых кварталов. Именно в этом направлении ГК «ЦДС» ведет работу над проектами квартальной застройки в Парголово, Кудрово, Мурино и на пр. Маршала Блюхера.
Приобретение квартиры или комнаты на вторичном рынке жилья, как правило, безопаснее чем приобретение жилья в новостройке. Тем более актуальна покупка жилья на вторичном рынке в настоящее время, когда разница стоимости квадратного метра между квартирой в еще не построенном доме и в уже существующем не так значительна, как ранее. А если еще учесть, что покупка жилья в еще не построенном доме - это не столько покупка, сколько азартная игра, где нет никаких гарантий получить так долго ожидаемую квартиру (о чем свидетельствует богатая судебная практика в области инвестиционных договоров), то многие предпочитают в последнее время заплатить чуть дороже, но сразу стать собственником, пусть не новой, но зато своей квартиры.
Однако и при таком выборе покупателя не всегда ждет желаемый результат, т.к. приобретение жилья на вторичном рынке имеет свои особенности и не гарантирует вам, что вы не будете обмануты мошенниками либо просто не попадете в ситуацию, при которой из-за неправильного оформления документов или по иным причинам останетесь без квартиры, или вынуждены будете много лет ходить по судам, доказываю свою правоту. Безусловно, приобретая квартиру через крупное агентство, именно крупное, в штате которого есть «натасканные» юристы, вы подвергаетесь меньшему риску, нежели будете сами покупать квартиру или доверитесь не имеющим в штате профессионального юриста мелким риэлторским компаниям, которые, даже зная определенные моменты практической деятельности в силу своего опыта, не имеют элементарных знаний в области договорного права, и последствий расторжения и признания недействительными сделок, подвергают своих клиентов, даже сами того не подозревая, в большому риску. Но ни один риэлтор, ни одна самая крупная компания никогда не даст клиентам стопроцентную гарантию чистоты сделки. Определенный риск есть всегда, а потому, прежде чем произойдет сделка, необходимо тщательно проверить все документы на квартиру и проработать возможные варианты развития событий в будущем.
1. Итак, проверка юридической чистоты квартиры. Что следует первым делом проверить при покупке квартиры.
а) Обратите внимание на цену жилья - если она ниже обычной больше, чем на 5-10% , есть повод для беспокойства, значит, следует более скрупулезно подойти к проверке всей информации по квартире, в том числе и не документальной.
б) Второе, на что следует обратить внимание - это число продаж данной квартиры. Чем более собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Проверить такие данные можно путем запроса вписки из ЕГРП. Однако недостатком такого способа является длительность выдачи вписки, большие очереди, неполнота информации. Не стоит отчаиваться, любое уважающее себя риэлторское агентство или правовая организация может установить данные по количеству продаж приобретаемой недвижимости в полном объеме за сутки.
в) Собственник - это тот человек, который вас должен интересовать непосредственно более всего. Обратите внимание, что представляет из себя собственник - постарайтесь определить на вид болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Если есть сомнения, то необходимо запросить справку о состоянии здоровья, а лучше непосредственно самому с собственником посетить мед. учреждение. В некоторых случаях необходимо попросить у собственника справку из ПНД и НД. Можно также попросить собственника показать водительские права, если они получены недавно, то можно с большей долей вероятности предполагать, что собственник здоров.
г) Затем, если собственник состоит или состоял в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака и оба супруга имеют на нее права независимо на кого она оформлена, то необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры.
То же самое, если брак расторгнут, но не прошло трех лет с момента его расторжения. Супруг имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры.
д) Всегда важно изучить расширенную выписку из домовой книги. Были ли в квартире прописаны дети, если были, то использовали ли они свое право приватизации на эту квартиру, если эта квартира была приватизирована. Если не использовали, то приобретатель данной квартиры будет находиться под угрозой 10 лет с момента, когда такому несовершеннолетнему исполнится 18 лет. Именно такой срок исковой давности предусмотрен нашим гражданским законодательством, чтобы признать приватизацию покупаемой вами квартиры недействительной полностью или в части.
Необходимо в выписке из домовой книги посмотреть, когда и куда были выписаны несовершеннолетние, т.к. уже сложилась судебная практика признающая, что выписка несовершеннолетних не лишает их права на пользование данной квартирой.
Стоит знать, что все сделки с жилыми помещениями, в которых были прописаны несовершеннолетние или в которых несовершеннолетним принадлежало право собственности на часть недвижимости, должны были совершаться с согласия органов опеки и попечительства.
С конца декабря 2004 года эти правила несколько изменены гражданским законодательством. Теперь на основании ст.ст. 26, 28, 37, 292 ГК РФ при продаже собственности несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет необходимо письменное согласие только родителей. При продаже недвижимости несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет потребуется согласие органов опеки.
Стоит обратить внимание на то обстоятельство, не был ли выписан после 1995 года в связи с отбыванием в местах лишения свободы бывший член семьи собственника, и есть ли заверенное согласие данного лица, отбывающего наказание, на приватизацию продаваемой вам квартиры. Если такого согласия нет, то освободившись из мест заключения, бывший или настоящий член семьи собственника, сможет признать сделку приватизации квартиры недействительной.
е) Обратить внимание также следует на тот момент, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании - то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях следует подписать с продаваемым квартирой собственником соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы.
ж) Если вы приобретаете квартиру у лица, действующего по доверенности, то необходимо убедиться, что собственник жив - здоров и прекрасно себя чувствует. И вообще стоит поинтересоваться, почему отчуждение недвижимости происходит по доверенности. Причины должны быть убедительными. В нашей практике не раз были случаи продажи квартиры от имени недееспособного или продажа осуществлялась от имени собственника, который уже более 5 лет как скончался. В таких примерах часто бывают замешаны должностные лица медицинских учреждений, ДЭЗов, паспортных столов и, конечно, нотариусы.
з) Важной информацией является информация по спору на приобретаемую недвижимость между заинтересованными лицами, а также определенные обременения на данную квартиру. Такую информацию можно узнать по ответу на заявление в Росрегистрацию (ответ дается в течение 5 дней), а также по запросу в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости.
и) Можно также поговорить с соседями приобретаемой недвижимости и с участковым милиционером. От этих лиц, непосредственно наблюдающих и знающих о судьбе квартиры, можно многое выяснить о чистоте продаваемой квартиры (комнаты).
2. Заключение и непосредственное оформление договора.
Чтобы заключить договор, достаточно в простой письменной форме изложить все его условия, подписать его и со всеми необходимыми документами отдать в управление федеральной регистрационной службы по месту нахождения квартиры. К помощи нотариуса прибегать обязательно только при заключении договора Ренты, по иным договорам нотариальная форма заключения договора не обязательна. Однако если у Вас все же есть определенные сомнения по поводу возможной оспоримости сделки, договор лучше заверить нотариально. Если есть недоверие к другой стороне договора, а недоверие при больших деньгах - это обычное дело, то, как правило, стороны договариваются расплачиваться через банковскую ячейку или непосредственно через кассу риэлторского агентства. В последнем случае агентство должно быть крупным и солидным, иначе однодневная фирма просто скроется с вашими деньгами.
Иногда риэлторские агентства оформляют не те сделки, которые клиенты реально хотели оформить. Т.е. мена, как правило, происходит путем двойной купли-продажи. Купля-продажа в определенных случаях оформляется как дарение. Возможны на практике любые варианты оформления сделок, вызванные необходимостью для разрешения каких-либо сложностей, не дающих или затрудняющих исполнение сделки в том виде, в каком реально совершают ее стороны.
В таких случаях человека, приобретающего жилье, может поджидать опасность с двух сторон.
а) При работе непосредственно с риэлторской компанией оформляется определенный договор, в котором риэлторы обязуются с клиентом провести определенную сделку. При этом клиент при заключении такого договора вносит аванс и берет на себя определенные обязанности по исполнению договора, если он отказывается от его исполнения, то аванс ему не возвращается. В этом случае стоит опасаться того, что, если вы заключаете договор с крупным риэлторским агентством или просто с риэлтором, у вас могут возникнуть проблемы, т.к. вы обязуетесь по предварительному авансовому договору заключить в будущем не ту сделку, на которую рассчитывали стороны, а если вы передумаете или это станет невозможным, то аванс к вам уже не возвратиться. Таким образом, вы заключаете договор и оплачиваете по нему деньги заведомо не собираясь выполнять его условий.
б) Заключая в действительности не тот договор, который реально осуществляется между сторонами, каждая из сторон рискует в дальнейшем тем, что такая сделка будет признана по заявлению любой из сторон недействительной с момента ее совершения. Гражданское законодательство (ст. 170 ГК РФ) определяет ничтожной ту сделку, которая совершается с целью прикрыть другую сделку, с момента ее совершения.
3. Если кто-то оспаривает сделку. Как отстоять свои права.
В зависимости от обстоятельств правоотношений и существа сделки может возникнуть ситуация при которой все же кто-то оспаривает ваше право на приобретенную вами квартиру. Здесь значительную роль будут играть следующие факторы:
а) Если ставится вопрос о признании сделки притворной - какие есть доказательства ничтожности сделки. Например, на притворность договора дарения может указывать договор аренды банковской ячейки, подтверждающий передачу денег и т.п. На основании ст. 56 ГПК РФ сторона должна доказать основания своих требований иначе они просто не будут удовлетворены.
б) На сколько вы добросовестный приобретатель и как сможете доказать, что при покупке спорной квартиры не знали и не могли знать о незаконности совершаемой сделке.
В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного гражданским законодательством. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Для того, чтобы вы смогли это доказать, сразу при совершении сделки необходимо отмести самые явные предложения, которые ясно дают понять их незаконность или возможность оспаривания. Если для вас это "дремучий лес", то лучше обратиться к помощи профессионала.
Так же фигура добросовестного приобретателя возникает если квартира была Вами перепродана другому лицу. Данное лицо не обязано было проверять законность заключенной Вами ранее сделки и имущество не может быть у него истребовано кроме случая, когда оно выбыло помимо воли обращающегося в суд собственника (по поддельной или отмененной доверенности, или в тот момент, когда лицо не могло осознавать значения своих действий и руководить ими)
в) Сколько времени прошло с момента совершения сделки - не прошел ли срок исковой давности по данному спору. Этот момент достаточно важен, т.к. он позволяет вам просить суд применить последствия пропуска срока исковой давности и отказать в иске.
г) Ну и, конечно же, во многом зависит, на сколько вы своевременно обратитесь за специальной юридической помощью, и на сколько эта помощь будет профессиональной. Тысячи случаев встречали мы в нашей практике, когда людям приходится очень дорого расплачиваться из-за, казалось бы, пустяковой мелочи, которую непрофессионал никогда и не увидит, но в дальнейшем эта мелочь просто не позволяет претендовать на то, на что вы рассчитывали. Так же очень часты случаи, когда люди обращаются в суд или их привлекают в процесс в качестве ответчиков, и они по своей юридической безграмотности проигрывают дела, которые просто невозможно проиграть.
Приобретение недвижимости - это не простая покупка каких-либо дешевых бытовых предметов. Такая сделка может таить в себе множество непредсказуемых опасностей: как чисто мошеннические действия, так и простейшую безграмотность сторон и посредников, оборачивающуюся в последствии плачевными последствиями для покупателя недвижимости. Суммы, фигурирующие при таких сделках весьма значительны и копятся они порой десятилетиями, чтобы обеспечить себя в старости или своих детей в молодости отдельным жильем. А потому к таким видам сделок необходимо подходить очень серьезно. Тщательно проверить всю информацию по квартире, ее собственнику и посреднику. Можно прибегнуть к дополнительной помощи юриста, который смог бы объективно проконтролировать проводимую сделку, или оценил действия работающего риэлтора. Если у вас возникли какие-либо сомнения, лучше обратиться к специалисту. И самый главный совет в таких делах - это ни в коем случае не торопиться с оформлением, торопливость в делах по приобретению жилья - залог неудачи.
Итак, юристы нашего Центра (адвокаты Москвы, Московской области) предлагают своим клиентам следующие услуги:
- консультирование устное, письменное, письменные заключения (консультация юристов в офисе, адвокат с выездом к клиенту, юрист on-line - бесплатные вопросы юристу на сайте, в форуме);
- юридическая консультация (VIP), в том числе VIP бесплатная юридическая консультация на сайте и непосредственно по электронной почте постоянным клиентам и новым клиентам, пришедшим по рекомендации;
- проверка документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб по всем юридическим вопросам, связанных с недвижимостью, строительством, по спорам юридических лиц;
- составление адвокатом, профессиональным юристом документов, договоров, исковых иных заявлений, жалоб;
- полное сопровождение сделки, включая страхование рисков, оценки имущества,
убытков, защита прав граждан при заключении договоров по приобретению имущества (в т.ч. недвижимости);
- представление адвокатом интересов в судах всех инстанций;
- юрисконсульт по обслуживанию юридических лиц (предприятий, организаций) - разовые юридические консультации, постоянное юридическое обслуживание;
- исполнительное производство;
- другие юридические услуги по жилищному праву, жилищным спорам, гражданским делам, хозяйственным, налоговым спорам.
Советы по правильному приобретению квартиры в кредит
Совет 1: Заблаговременная проверка возможности досрочно погасить кредит на жилье. Этот факт стоит предать тщательному отслеживанию во время выбора банка и при изучении кредитного договора.
Досрочная оплата кредита на квартиру для банков крайне невыгодно. Для них намного лучше, когда оплату заемщик совершает точно в установленный срок, не опережая и не отставая от графика и принося запланированный доход банку.
Если вдруг деньги возвращаются раньше определенного срока, то у банка возникает необходимостью опять их куда-то пристроить, и совсем не факт, что выйдет их отдать под такую же процентную ставку. Поэтому появляются сложности планирования кредитного портфеля.
Учитывая это, банки прилагают усилия, чтобы, во-первых, По-максимуму утруднить оплату кредита на квартиру досрочно, во-вторых, они стараться свои потери компенсировать за счет заемщиков, который слишком торопятся.
Нужно отметить, что на сегодняшний можно еще встретить программы, которые позволяют досрочно погасить кредит на квартиру сразу, и ничем не ограничиваясь. Такие особенности должны быть четко прописаны в кредитном договоре, данные нюансы лучше тщательно отследить, выбирая банк и изучая кредитный договор.
Совет 2: Более выгодно выбрать уменьшение платежа. Если у вас появились свободные деньги, то есть возможность или принять решение о досрочном погашении кредита, или направить их на решение других задач. Не забывайте, что обязательный ежегодный страховой взнос зависит от величины основного долга. Дополнительным плюсом досрочного погашения является то, что, если вы заранее погасите кредит за квартиру, то можете, сняв обременения иметь квартиру в свободном распоряжении. Стоит заметить, что, после того как вы внесли сумму с целью досрочно погасить кредит на квартиру банк обязан предоставить вам новый график погашения платежей.
Совет 3. Заемщики с официальной зарплатой имеют возможность получения налогового вычета на недвижимый объект и 13 процентов от выплаченных процентов. За эту денежную сумму, также как и за средства, которые были сэкономлены путем уменьшения обязательного платежа, возможно, досрочно погасить кредит на квартиру или попробовать с их помощью получить дополнительный доход.
Проверять и перепроверять
После того как покупатель определился с выбором подходящего варианта рассрочки, провел переговоры с менеджером отдела продаж и согласовал условия рассрочки с застройщиком, наступает этап оформления документов. Здесь покупателю стоит быть очень внимательным и дотошным, тщательно все проверять и перепроверять, как в принципе и при любой сделке с жильем.
По словам собеседников агентства, есть разные варианты покупки квартиры в рассрочку – заключение договора купли-продажи, договора участия в долевом строительстве (ДДУ), а также предварительного договора купли-продажи.
Читайте также: До 90% приезжих из регионов берут кредит на жилье в столице
Как рассказывает старший юрист компании "Приоритет" Виталий Бородкин, в договоре купли-продажи с условием о рассрочке обязательно указываются характеристики продаваемой квартиры: адрес, площадь, состояние квартиры на момент продажи. Также в договоре определяется график оплаты в рассрочку, то есть в каком порядке производится рассрочка платежа.
Со стороны покупателя необходимо предоставить паспорт. Продавец же, если это физическое лицо, должен представить, помимо паспорта, свидетельство о госрегистрации права собственности на продаваемую квартиру, паспорт БТИ, а также выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с подтверждением того, что квартира не обременена правами третьих лиц, не находится в залоге или под арестом. В случае если продавец состоит в браке, и квартира является общим имуществом супругов, то сделка по отчуждению квартиры проводится только при наличии нотариального согласия супруга.
Если покупается готовая квартира, то необходимо обратить внимание на то, проводилась ли перепланировка жилого помещения и была ли она узаконена в соответствующих органах, добавляет Бородкин.
Если квартира по договору купли-продажи покупается у юрлица, юрист советует покупателю внимательно изучить организацию, с которой заключается договор. "Необходимо выяснить историю организации за все время существования на рынке недвижимости, стаж работы, обратить внимание на имидж организации, реализованные проекты, на то, какие объекты уже сданы в эксплуатацию", - уточняет он.
Рассрочка также может быть и при покупке квартиры по договору долевого участия в строительстве. В этом случае застройщик, согласно нормам Федерального закона № 214, обязан предоставить покупателю для ознакомления свои учредительные документы, в том числе свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы и счета за три последних года работы, а также аудиторское заключение за последний год работы.
Кроме того, застройщик должен предоставить покупателю всю информацию об объекте недвижимости - полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии, балкона. Также он обязан сообщить срок передачи объекта участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, ссылку на проектную декларацию и разрешение на строительство, сообщает Бородкин.
По словам Литинецкой, при покупке квартиры в рассрочку по ДДУ, обычно составляется приложение, которое является неотъемлемой частью договора долевого участия, где указываются размер первоначального взноса, срок, на который дается возможность рассрочки, периодичность и способы внесения платежей.
Эксперт добавляет, что на определенном этапе "жизни" новостройки - после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - девелопер уже не имеет права продавать квартиры по ДДУ и переходит на предварительный договор купли-продажи. "Но если застройщик предлагает оформить ПДКП, когда строительство еще не начато или дом уже готов, но не введен в эксплуатацию, то такие продажи являются незаконными, и от сделки в данном случае лучше отказаться", - советует гендиректор "Метриум Групп".
Как указывает Бородкин, фактически ПДКП представляет собой лишь "обещание" заключить с покупателем основной договор - договор купли-продажи жилья. Однако, на практике, компания может взять и деньги в рамках предварительного договора, завуалировав данную оплату как некий обеспечительный платеж. Юрист обращает внимание, что предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор.
"Основной риск – ожидание того, когда будет зарегистрировано право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не станете полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства, совершать какие-либо действия с жильем", - говорит он. В связи с этим юрист советует точно указать момент заключения основного договора, чтобы не ждать установленного в законе годичного срока. Кроме того, необходимо также постоянно напоминать продавцу о его обязанности заключить основной договор купли-продажи, а при необходимости заставить его через суд заключить основной договор.
Деньги вперед
Эксперты также обращают внимание, что пока покупатель квартиры в рассрочку не расплатился с продавцом полностью, он несколько ограничен в своих действиях – например, по словам Бородкина, при составлении договора купли-продажи квартиры в рассрочку продавцы обычно вносят пункт, согласно которому покупатели не будут иметь возможности продать квартиру, сдать ее в аренду и провести перепланировку до того момента, пока не будет выплачена полная стоимость квартиры по договору.
Собеседник агентства также обращает внимание, что с 1 марта 2013 года договоры купли-продажи квартир не подлежат государственной регистрации. А вот право собственности на квартиру подлежит государственной регистрации и возникает у покупателя именно с момента такой регистрации. "Если говорить о покупке квартиры по договору купли-продажи в рассрочку, то в нем, как правило, указывают, с какого момента осуществляется переход права собственности, то есть когда происходит государственная регистрация перехода права собственности", добавляет юрист.
Если право собственности регистрируется до того, как выплачена полная стоимость квартиры, то квартира оформляется в собственность с обременением, говорит в свою очередь Литинецкая.
В покупке квартиры в рассрочку по договору участия в долевом строительстве есть свои тонкости.
Если недвижимость приобретается по договору участия в долевом строительстве, то покупатель подписывает с застройщиком ДДУ и регистрирует его в Росреестре, говорит юрист девелоперской компании "Сити-XXI век" Василий Шарапов. Право собственности на приобретенную квартиру возникает у покупателя после ввода в эксплуатацию построенного здания, передачи квартиры покупателю по передаточному акту, подписанному застройщиком, оплаты государственной пошлины и подачи всех необходимых документов в Росреестр.
При этом Шарапов советует покупателям внимательно читать договор – ведь если в нем прописано, что все платежи по рассрочке должны быть произведены застройщику до даты передачи квартиры, то застройщик вправе отказаться от передачи квартиры, пока покупатель полностью не выплатит всю сумму покупки.
Учет и возврат налогов при покупки квартиры
Я продаю квартиру в новостройке. Как мне правильно зафискировать передачу денег по договору цессии( переуступка прав на квартиру в долевом строительстве) чтобы покупатель потом мог получить налоговый вычет 13% за квартиру. Договор цессии будет оформляться у нотариуса без привлечения агентов по недвижимости и банков.
Достаточно ли будет простой расписки о том я что получаю деньги?
Ответы юристов
Достаточно будет расписки продавца (цедента) о получении денежных средств по договору цессии. В расписке необходимо указать паспортные данные и места жительства цедента и цессионария, данные ДДУ, данные по квартире.
Все данные должны совпадать с данными в ДДУ.
И помните, что договор цессии подлежит гос. регистрации и считается заключенным с этого момента (а не от даты подписания). Соответственно передача денег должна состояться после его регистрации.
Рекомендую ещё составить расписку о получении покупателем (цессионарием) документов. Вы обязаны передать оригиналы ДДУ, ПДДу (если был), платежные поручения, соглашения о зачете встречных требований (если было). Так что не забудьте сделать себе по 2 нотариальные копии (платежки ещё раз в банке получите) с данных документов, чтобы потом самому подать декларацию по НДФЛ о доходах от переуступки и закрыть доходы документально подтвержденными расходами.
Добрый день. да, простой расписки о получении денежных средств будет достаточно для получения в последующем вашим покупателем налогового вычета.
Расписку можно составить примерно следующего содержания:
Настоящая расписка составлена о том, что ФИО (год рождения, паспортные данные) передал, а ФИО (год рождения, паспортные данные) принял денежные средства в размере *** руб., в счнт исполнения между сторонами Договора уступки прав (требований) от 01.01.01г., заключенного между сторонами в отношении объекта долевого строительства расположенного по адресу:... Денежные средства получены в полном объеме, претензий стороны к друг другу не имеют. Дата, подписи сторон".
С учетом положений п. 1 ст. 131Гражданского кодекса РФ срок нахождения жилого объекта в собственности физического лица определяется начиная с даты государственной регистрации соответствующего права.
Налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
К таким расходам относятся суммы затрат на приобретение такой квартиры ранее, в том числе на основании договора цессии.
Кроме того, согласно положениям пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик также имеет право на однократное получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме на территории Российской Федерации, но не более 2 млн руб.
Таким образом, в договоре цесии должна быть указана конкретная сумма, которую Вы получите за передачу данного права. В размере данной суммы Ваш контрагент и сможет рассчитывать на имущественный налоговый вычет после оформления права собственности в Росреестре. Кроме того, данный договор цессии, как устанавливающий переход права на недвижимое имущество подлежит гос. регистрации в Росреестре и приобретает силу действительной сделки с момента такой регистарции. Нотариус в такой сделке не требуется. Если данный договор будет содержать пункт о передаче денег цессионером (Вами) при подписании данного договора, то и расписка о получении денег не потребуется, так как само подписание договора будет означать получение денег за уступку данного права.
- 1 из 646
- ››