Оформление покупки и приватизации квартиры - практические советы. Рекомендации пот перепланировке квартиры.

Если ещё недавно многие раздумывали – а стоит ли всё-таки приватизировать квартиру? – то теперь, перед смутной угрозой финансового кризиса, уже не колеблются. Недвижимость и так всегда была в цене, а в данных обстоятельствах это ещё и серьёзная финансовая подстраховка. Ну, и само собой, играют роль и личные планы: кто-то хочет квартиру подарить, передать её по наследству или сдать в наём, что тоже очень хороший источник дохода. В этих случаях вопрос о возможной приватизации решается положительно.

Приватизация представляет собой бесплатную передачу государственного или муниципального жилья в собственность граждан. Это значит, что, приватизировав квартиру, мы сможем свободно распоряжаться своим жилым помещением. Приватизировать можно только государственное и муниципальное жилье, то есть жилье, которое принадлежит Российской Федерации, её субъектам и муниципальным образованиям. Приватизация частных жилищных помещений невозможна, это вполне логично. Следует обратить внимание и на то, что приватизировать можно только ту квартиру, в которой вы живёте. Причем не просто спите и завтракаете, а заключили договор социального найма, по которому жилье предоставлено вам бессрочно.

Тому, кто собрался приватизировать своё жильё, обязательно нужно узнать: можно ли это сделать? То есть нужно узнать, кому принадлежит дом, и подлежит ли приватизации именно ваша квартира. Эта информация содержится в справке о регистрации по месту жительства (форма №9), в характеристике жилого помещения (форма №7), а также в ордере на квартиру.

Стать собственником своих квадратных метров по многим показателям выгодно. Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента агентства недвижимости МИАН, считая, что решение о приватизации занимаемого жилого помещения нанимателям нужно принимать индивидуально, сравнивает разные варианты. «Квартиры, находящиеся в собственности можно отчуждать, завещать, обменивать на другие квартиры.

А неприватизированной квартирой нельзя распорядиться, её нельзя продать, подарить, вселить в такую квартиру можно только членов семьи (если же иных граждан – то только с согласия всех членов семьи) с соблюдением учетной нормы жилья. Исключение – вселение несовершеннолетних детей к родителям. Возможен обмен муниципального жилья с согласия наймодателя (собственника) и только на другую неприватизированную квартиру, что значительно усложняет поиск нужного варианта».

Новоиспечённые собственники жилых помещений владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению: можно продавать, завещать, сдавать в аренду и совершать с ними иные сделки. Но вместе с правами приобретаются и обязанности. На владельца приватизированной квартиры возлагаются определенные обязанности: поддерживать жильё в надлежащем состоянии, осуществлять как косметический, так и капитальный ремонты. Содержание и ремонт приватизированных квартир, как правило, осуществляют ремонтно-эксплуатационные государственные предприятия, причем по тем же ставкам, которые установлены на муниципальное жилье. То есть разницы в плате за содержание приватизированного и государственного жилья, практически нет.

Помимо внесения платы за содержание и ремонт жилья, вы, как и раньше, должны оплачивать предоставляемые вам коммунальные услуги: свет, газ, воду. Так же собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома – это подъезд, лестницы, лифты. Придётся участвовать в расходах по обслуживанию и ремонту общего имущества дома.

Собственник, отмечает Хая Плещицкая, «несёт риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, бремя капитального ремонта, он же платит налог на недвижимое имущество (впрочем, незначительный, который рассчитывается от инвентаризационной стоимости квартиры)». А наниматель несёт только бремя текущего ремонта, налога на имущества не возникает. На период жилищно-коммунальной реформы коммунальные платежи собственники платят наравне с нанимателями муниципального жилья.

Но в отличие от граждан, проживающих в муниципальных квартирах, у собственника имеется преимущество при просрочке оплаты за жильё. «Обычному» жильцу грозит выселение через полгода после образования задолженности. А вот собственника выселить уже не могут.

Сейчас идёт бесплатная приватизации жилья. Передавая жилье в частные руки, государство преследует несколько целей. Во-первых, это формирование института частной собственности на недвижимость физических лиц, что нужно для нормального развития рыночной экономики. Другая цель – необходимый гражданам свободный рыночный обмен, право и возможность менять место проживания исходя из собственных интересов. Так же приватизация муниципальных объектов, а в дальнейшем и создание частных обслуживающих коммунальных служб, снимет с муниципалитетов тяжёлый груз обслуживания и капитального ремонта зданий и даст в будущем возможность иного формирования стоимости коммунальных услуг.

Разумеется, всю собственность государство в частные руки отдавать не собирается. Аналитики полагают, что оптимальное соотношение частной и муниципальной собственности должно быть примерно 70% к 30%. Но всё равно – от бесплатной приватизации в большей степени выигрывают граждане. Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента агентства недвижимости МИАН, в этом уверена: «Государство предоставило возможность гражданам, которые сегодня фактически являются нанимателями жилья, бесплатно переоформить его в собственность».

Много говорить о будущем эксперты сейчас не рискуют. Но хочется верить, что никакие финансовые кризисы не внесут в планы россиян значительных корректив. Первое плановое окончание срока бесплатной приватизации жилья в 2007 году было отложено – как раз в связи со слишком большим числом желающих приобрести свои квартиры в частную собственность. Теперь завершение процесса намечено к 2010 году.

Стоит отметить, что есть люди, которые сейчас расприватизируют свои квартиры – дабы не платить больших налогов, а также в целях дальнейшего передела прав собственности на них путем предварительной выписки-прописки. Иногда это проще и дешевле, чем платить налоги с продажи квартиры и делить выручки от продажи. Если же в будущем налог на жильё существенно вырастет, так как рассчитывать его станут от рыночной цены, а не от сильно заниженной оценки БТИ, то владельцам нескольких приватизированных квартир содержать их может стать совсем накладно.

«Сейчас идет множество дискуссий по поводу планов Минфина ввести с 2011 года новый налог на недвижимость, размер которого будет зависеть от рыночной стоимости объекта, - говорит Ольга Корнеева, начальник отдела маркетинга . - Чтобы избежать выплаты налога, многие владельцы ринутся расприватизировать свою недвижимость. По сути, данный законопроект можно расценивать как начало процесса национализации имущества, когда собственники, во избежание увеличения налоговых выплат будут отказываться от своих прав собственности на недвижимость в пользу государства»

Таким образом, «расприватизация», вполне вероятно, встанет на повестку дня. Человек добровольно отдаст жилплощадь городу и возьмёт её в социальный наем. Так что до окончания бесплатной приватизации ещё есть время подумать.

Для приватизации квартиры необходимо представить следующие документы:

1. Кадастровый паспорт на жилое помещение (оформляется в БТИ);

2. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг,  природный газ, выданную на первое число текущего месяца;

3.Справка о составе лиц, зарегистрированных в приватизируемом жилом помещении, в том числе и временно отсутствующих гражданах, выданную для приватизации, оформленную не позднее 10 дней до момента подачи заявления на приватизацию жилого помещения, с внесением не только зарегистрированных на данный момент, но и всех выбывших; справка выдается в отделах регистрационного учета граждан по месту нахождения приватизируемого помещения;

4. Ордер или договор соцнайма.
Если граждане, желающие стать собственниками жилья, зарегистрировались в приватизируемой квартире после 04.07.1991г., необходимо представить:
- архивные справки о регистрации со всех мест прежнего жительства, начиная с 04.07.1991г. (включая Эжвинский район г. Сыктывкара),
- справки о неучастии в приватизации жилья со всех мест прежнего жительства (включая Эжвинский район г. Сыктывкара), начиная с 04.07.1991г.

5. Граждане, указанные в ордере или в договоре соцнайма, дают согласие на приватизацию. Если кто-то из членов семьи, указанных в ордере (договоре соцнайма), умер, необходимо принести свидетельство о смерти.

6. В случае, когда гражданин, зарегистрированный на приватизируемой жилплощади, отказывается от участия в приватизации, в том числе в связи с использованием своего права на приватизацию ранее, необходимо предоставить его согласие на приватизацию данной жилплощади членами его семьи.

Любое заявление (согласие) заверяется нотариусом либо специалистом отдела приватизации при приеме заявления на приватизацию.

7. Если у гражданина имеются несовершеннолетние дети, зарегистрированные на другой жилплощади, требуется разрешение органов опеки и попечительства на приватизацию жилья без участия детей и справка о прописке детей.

8. Иные, необходимые в отдельных случаях, документы.

Со справками на приватизацию подходят все члены семьи, указанные в ордере (договоре соцнайма), и все члены семьи, указанные в справке о прописке, начиная с 14-летнего возраста, с паспортами. У детей младше 14 лет предоставляется свидетельство о рождении.
 
Все документы необходимо представить в двух экземплярах: оригинал и копия. 

«Доверяй, но проверяй», – таким должен быть ваш девиз при покупке квартиры. Конечно, не стоит вмешиваться в работу агента по недвижимости, выказывать недоверие и сомневаться в его профессионализме – иначе зачем вы обратились к этому специалисту? Но иметь представление о некоторых нюансах приобретения квартиры все-таки стоит.

Что нужно знать при покупке квартиры, и какие бывают риски?

Для начала следует ответить на следующие вопросы:

1. В каком доме вы будете покупать квартиру?

Для начала неплохо определиться, где вы собираетесь покупать квартиру: на вторичном или первичном рынке? У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, так что сравнение тут неуместно.

Минусом новостройки будет являться то, что вы будете вынуждены потратить долгое время на процесс обустройства жилья – зачастую квартира в новостройке сдается в грязном виде и с «голыми стенами». Невысокая цена квадратного метра первичной квартиры с лихвой покрывается суммой, которую вы должны будете выложить на ее отделку.

Покупка квартиры на вторичном рынке избавит вас от подобных хлопот, но может принести другие проблемы. Так, например, накопленный износ здания порой требует не меньших вложений в ремонт, чем в первичной квартире, а сама жилплощадь иногда имеет весьма «криминальную» историю и различные обременения (ипотека, аренда, рента с пожизненным содержанием и т. д.)

2. Кто будет заниматься покупкой квартиры?

Решите, кто будет заниматься поиском квартиры (нужного объекта и оформлением-регистрацией сделки): вы или специалист по недвижимости? Трезво оцените свои шансы: при самостоятельной покупке вы, возможно, и сэкономите комиссионные, но зато потратите уйму времени, сил и нервов. Имейте в виду: профессиональные риелторы увеличат ваши шансы на удачную сделку.

3. Учтите риски

Если квартира на вторичном рынке, то в ней могут быть зарегистрированы граждане, которые и не думали из нее выписываться, либо могли быть выписаны из квартиры временно. Дом может относиться к памятнику культуры, находиться под арестом или в доверительном управлении. Во всех этих случаях сделка может быть признана ничтожной, а вы, соответственно, останетесь без жилплощади.

Впрочем, риски при покупке квартиры на «первичке» также имеются: многие слышали истории об обманутых дольщиках.

Если вам попадется чрезвычайно выгодный по цене вариант, будьте внимательны, чтобы не наткнуться на «подводные камни». Например, вы покупаете квартиру сейчас, а въезжаете в нее только через два года (на языке риелторов это называется «отсрочка заселения»). Или состояние квартиры настолько плохое, что на ее ремонт требуется внушительное количество средств. Полезно будет также поинтересоваться, кто является вашими будущими соседями. Если это порядочные и тихие семьи, то никто не нарушит ваш покой. Если же вокруг вас будут проживать асоциальные семьи (алкоголики, наркоманы), то проживание в квартире может стать нестерпимым.

Как проверить квартиру при покупке?

Следует понимать, что проверить квартиру при покупке самостоятельно довольно сложно. Однако есть моменты, на которые следует обратить особое внимание.
Чтобы проверить квартиру:

    Узнайте, как часто перепродавалась квартира и в течение какого периода? Если часто и за короткое время – это должно вас насторожить.

    Определите, кто является хозяином квартиры? Если люди низкого социального статуса, то стоит также несколько раз подумать, прежде чем заключать с ними сделку.
    Следует внимательно проверить все документы – особенно, если квартира продается по доверенности. Если доверенность нельзя проверить, лучше перестрахуйтесь и откажитесь от покупки.

Найти квартиру – полдела. Оформление сделки – зачастую непростая и долгая задача. Сроки оформления и возможные сложности зависят от условий продажи квартиры: прямая ли это продажа, встречная или расселение.
Вот несколько советов, которые помогут вам правильно оформить покупку квартиры.

    Обязательно регистрируйте договор у нотариуса. При этом вам придется заплатить пошлину, но зато вы получите подстраховку.

    В договоре указывайте реальную стоимость квартиры. Опять же – нотариальная пошлина обойдется вам дороже, но зато вам проще будет вернуть денежные средства, если сделка не состоится.

    Если вы обратились в агентство, то в договоре нужно обязательно прописать, кто за что отвечает – особенно при возникновении кризисных ситуаций.

    Если вы вносите залог, оформите это документально. Однако обязательно пропишите, что это именно залог, а не аванс. Залог считается вашей собственностью, и вы, скорее всего, сможете его вернуть, если сделка будет расторгнута. Аванс же вашей собственностью уже не считается и может быть расценен как оплата работы агента.

    Документально нужно оформить и выписку проживающих в квартире лиц. Кроме того, необходимо получить согласие на сделку супруга или супруги, если продавец состоит в браке, а также составить согласие родителей или попечителей на выписку детей.

Документы для законной перепланировки квартиры

a В настоящее время многие евроремонт в квартире с предполагаемой перестройкой, желая, чтобы их квартира или дом были более удобными и комфортными. Чтобы не нарушать правила, следует оформить документы, необходимые для законной перепланировки квартиры.

Оформление

В соответствии с Законом, перепланировка жилья может быть произведена только после согласования и получения разрешения соответствующего органа местной власти. Есть два вида оформления перепланировки квартиры: По эскизу, когда разрешается выполнять все строительные работы. По проекту перепланировки, когда ремонтные работы можно выполнять по разрешению, выданному в законном порядке. Законная перестройка Первым делом необходимо составить перечень действий при ремонте и заказать у специалистов проект перестройки квартиры. В соответствии с жилищным Законом такие проекты необходимы, чтобы все ремонтные работы в квартире были проведены законно.

Перепланировка - дело хорошее, особенно если она сделана по закону Перепланировка — дело хорошее, особенно если она сделана по закону Следовательно, чтобы не столкнуться с проблемами во время ремонта, надо знать, что можно, а что нельзя делать, чтобы не допустить разрушения всего строительного сооружения.

Примерный перечень неправомерных действий.

Запрещено: Расширять санузел за счет жилых комнат. Вырубать стены для объединения лоджий (балконов) с комнатами. Сносить проемы в несущих стенах без соблюдения строительных норм, без надлежащего усиления. Нарушать шахты вентиляции. Располагать кухню или санузел, если под ними находится жилая комната соседей. Соединять смежные квартиры, с демонтажем перекрытий (даже частичным). Документы Для получения разрешения вам предстоит собрать такие документы:

Заявление о том, что вы собираетесь сделать ремонт жилья с предполагаемым сносом некоторых перекрытий, написанное по специально утвержденной форме. Проект квартиры, оформленный в специализированной организации в установленном порядке. Документы на право собственности жилья в подлинном виде или копии, нотариально заверенные. Паспорт на квартиру, в которой собирается делаться ремонт. Если помещение относится к архитектурной или исторической памятке, необходимо разрешение специальных органов.

Согласие всех прописанных людей, в том числе и временно отсутствующих, проживающих в данном помещении. Такой пакет документов обязаны принять в органах местной власти под расписку, в которой указывается их перечень, ставится дата и подпись лица, принявшего эти документы. На их основании принимается решение. Срок его выдачи составляет 45 дней. Документ (разрешение) должен быть выдан заявителю лично в течение 3х рабочих дней или отправлен почтой с уведомлением. Если решение будет положительным, можно начинать перепланировку квартиры. Сроки выполнения строительных работ не установлены законом.

Перед тем, как делать перепланировку, покажите специалисту план квартиры Перед тем, как делать перепланировку, покажите специалисту план квартиры Почему могут отказать в перепланировке жилья В решении может быть отказ на перепланировку жилого помещения, в котором указано обоснование для отказа и ссылки на обнаруженные нарушения. Отказать в производстве тех или иных ремонтных работ могут, если: Не предоставлены необходимые документы в полном объеме. Новый проект противоречит законодательству. Если отказ будет не правомерным – решение можно оспаривать в суде.

Как узаконить перепланировку через суд

Если Вы перепланировали ваше жилое помещение без согласования и оформления надлежащих документов в местных органах, то рано или поздно Вам придется оформить все совершенные изменения. Для этого составить исковое заявление по установленной форме и подать его в суд по месту нахождения жилья, в котором произведена перепланировка. Согласно ст.39 п.4 Жилищного Кодекса РФ, помещение может остаться в измененном состоянии, если оно не нарушает нормы законодательства и не несет угрозу жизни и здоровью проживающих там людей.

Для подачи иска вам потребуется собрать необходимые бумаги. Перечень документов следующий: Паспорт на квартиру до перепланировки и после. Заключение специальных органов о состоянии несущих перегородок Заключение о том, что санитарно-техническое состояние соответствует установленным нормам (выдает санэпидемнадзор). Документы на право собственности жилого помещения, где произведена перепланировка, а также справка с места жительства. Заключение госпожарнадзора.

Если помещение, в котором вы проживаете, имеет несколько собственников, они выступают в качестве соистцов. Если все нормы — строительные, санитарные и пожарные — не нарушены, правомочия на жилищное помещение установлены, у суда будут все основания выдать положительное решение в пользу истца. И после специальные органы выдадут вам новый технический паспорт на квартиру, где будут официально внесены все изменения перепланировки. Важно все продумать до мелочей, и только после этого сносить стены Важно все продумать до мелочей, и только после этого сносить стены Узаконить перепланировку постфактум Выполненную перепланировку без разрешения можно оформить постфактум.

Вначале надо вызвать инженера из БТИ, заплатить штраф за неразрешенное изменение жилого помещения. Дальше разработать проект и получить все разрешения, утвердить его в местных органах и затем вам на руки выдадут новый паспорт на квартиру, с внесенными изменениями. Делаем выводы, чтобы сэкономить, в первую очередь нервы, время и деньги, лучше собрать документы для перепланировки квартиры. Тогда все ваши строительные работы будут правомерными. В 2013 году были внесены изменения в Закон о перепланировке квартире. Она должна быть узаконена, до начала строительных работ, в противном случае, ремонт считается незаконным и карается штрафом.