Что представляет собой долевое участие в строительстве дома? Какие проблемы нужно знать в данном вопросе?

Что подразумевает долевое участие в строительстве

Жилье сегодная остается насущей проблемой для многих граждан. Варианты приобретения многочислены - получить наследство, "жениться" на квартире, в конце концов, купить квартиру. Или же, как вариант - принять участие в долевом строительстве своего будущего дома.

Как построить дом сообща

В настоящее время все больше распространяется долевое строительство, так как это очень выгодно, и на постройку затрачивается меньшее количество времени. Начнем с того, что такое долевое строительство? Многие из нас помнят, как в недалеком прошлом наши деды и прадеды строили большие дома на две или три семьи. Делали они так, потому что строительство проходило намного быстрее, при этом затрачивалось меньшее количество денег.

В наше время происходит это немного иначе. То есть смысл остался тот же, а вот некоторые детали поменялись. Все проблемы, возникающие при строительстве здания, решает строительная компания, которая и ведет это строительство. Происходит это так. Строительная компания находит себе инвесторов (ими могут быть обычные люди) и на их средства начинает строительство нового объекта (в нашем случае - это жилое здание). Перед этим строительная компания заключает с дольщиками договор, в котором сказано, что по окончанию строительства жилого дома, квартиры этого дома становятся собственностью дольщиков.

Закон долевого участия в строительстве жилья

Чтобы обезопасить участников долевого строительства от недобросовестных строительных компаний, 31 марта 2005 года вступил в силу федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов". Данный закон устанавливает новый порядок привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве. Кроме того, закон гарантирует дольщикам защиту их прав, законных интересов и имущества.

Закон устанавливает минимальный гарантийный срок для объекта долевого строительства - пять лет. При этом, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик (если иное не установлено договором) по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

    безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
    соразмерного уменьшения цены договора;
    возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Договор долевого участия в строительстве жилья

В первую очередь необходимо выбрать финансово-крепкую строительную компанию, с которой заключить договор о долевом участии в строительстве жилья.

Договор долевого строительства должен содержать:

     определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства;
     срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;
     сведения о цене договора, сроках и порядке оплаты;
     информацию о гарантийном сроке, действующем в отношении объекта долевого строительства.

Во избежание так называемых "двойных продаж" договоры участия в долевом строительстве отныне подлежат государственной регистрации в территориальном органе Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации). Таким образом, каждый дольщик подпадает под защиту закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов".

Долевое участие в строительстве жилья - плюсы и минусы

Долевое участие в строительстве квартир несет много положительных моментов. Во-первых, новая квартира будет находиться в новом доме с новыми коммуникациями и современной планировкой. Во-вторых, у новой квартиры вы будете первый владелец, и вас не будут "преследовать" претензии со стороны прежних собственников. В-третьих, квартиру вы будете приобретать в рассрочку (по договору долевого строительство, как правило, плату вносят частично) и к тому же стоимость строящейся квартиры значительно ниже готового жилья. В-четвертых, в новом жилье вы можете сделать любой дизайн интерьера, не оглядываясь на "творения" прежних жильцов.

Естественно, есть и некоторые минусы. Нет возможности сразу въехать в новую квартиру - сначала надо, чтобы дом достроили. Главное, не стремитесь сразу делать ремонт - любой дом в первый год после постройки обязательно дает усадку в связи с чем, весь ремонт пойдет насмарку.

Также надо учитывать, что, при переезде в новый дом, во всех квартирах начинается активное благоустройство - звуки перфоратора и стук молотка будут вашими самыми шумными "соседями".

И, пожалуй, основная проблема с новостройкой - риск срывов сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Временной промежуток от оплаты первого взноса за квартиру до заселения и получения свидетельства о праве собственности на квартиру равен от месяца до 1,5 - 2 лет, в зависимости от степени готовности дома на момент заключения договора. Уменьшить этот риск можно, вступив в долевое участие тогда, когда дом отстроен не менее, чем на 50% .

Основные риски долевого участия в строительстве

    Одним из наиболее распространенных вопросов, возникающих у гражданина, желающего принять участие в долевом строительстве жилья, является вопрос: "Кто может гарантировать надежность компании, у которой я собираюсь покупать квартиру и какие риски при этом могут возникать?" Сегодня речь как раз и пойдет о различных рисках, которые могут подстерегать человека, решившего принять участие в долевом строительстве и способах их нейтрализации.

        Что является главным для человека, участвующего в долевом строительстве? Правильно… Как минимум - не потерять свои деньги, как максимум - приумножить их, выгодно вложив в свою будущую квартиру. Однако подобные выгодные сделки могут состояться только при условии, что вы имеете дело с надежной компанией. В пользу организации говорят: годы успешной деятельности на рынке недвижимости, количество сданных объектов, репутация предприятия, сотрудничество с авторитетными, серьезными партнерами, финансовая стабильность компании, отношение к клиентам и т.д.

        Согласитесь, на сегодняшний день вряд ли кто со стопроцентной гарантией поручится за чью-то надежность. Поэтому, обращая внимание на репутацию фирмы, не помешает и самому позаботиться о соблюдении и защите своих интересов. Как говорится в известной пословице: "На бога надейся, а сам не плошай". Другими словами, если вы хотите выгодно вложить деньги в долевое строительство, обращайтесь только в проверенные компании, которые давно работают на рынке недвижимости, или которые порекомендовали вам авторитетные люди.

        Договор с застройщиком или генеральным инвестором должен быть составлен профессионально и грамотно. Только так можно обезопасить себя от различных неприятностей, если вы проявите беспечность в этом вопросе.

    К каким же рискам надо быть готовым человеку, участвующему в долевом строительстве? Одним из первых (после риска стать жертвой мошенников или очередной "пирамиды") стоит так называемое "замораживание" строительства дома. В такой ситуации "дольщик" рискует получить свою квартиру с отсрочкой (в лучшем случае) или не получить ее вовсе. В принципе, задержка сдачи дома на несколько недель (месяцев) не такое уж редкое явление для рынка новостроек. Чтобы обезопасить себя от этого риска, заключайте договор только с надежной компанией. Желательно, чтобы организация работала на рынке несколько лет, имела сданные и заселенные объекты. Выберите несколько адресов построенных домов и узнайте у жильцов, были ли проблемы со сроками сдачи, как складывалась ситуация в дальнейшем. После подобного "опроса" у вас сложится определенное представление о перспективах своих взаимоотношений с данной организацией. Не забывайте мудрое изречение: "кто предупрежден, тот вооружен"!

    Стоит обратить внимание и на то, с кем вы заключаете договор. Заключение договора не с генеральным инвестором, а с посредником - дополнительный фактор риска. Специалисты рекомендуют приобретать квартиру по договору инвестирования "из первых рук", минуя посредников (риэлтеров, подрядчиков, которые получили свои метры по взаимозачету).

    Если вы решились заключать договор с организацией-посредником, прежде всего выясните, есть ли у нее права на сам объект и разрешение на проведение операций с ним. В случае, если таких прав у посредника нет, вы сильно рискуете остаться без квартиры, которая судом будет признана чужой собственностью.

    Подходите к составлению договора максимально серьезно. Покажите его юристу и выясните, насколько четко в договоре прописаны моменты, отражающие обязательства компании перед дольщиком. Профессионалы выделяют несколько моментов, на которые следует обратить внимание при заключении договора:

    - Компания должна гарантировать завершение строительства в определенный календарный срок.

    - В договоре должна быть зафиксирована дата предоставления "дольщику" квартиры по акту приема-передачи.

    - Необходимо, чтобы компания обязалась в оговоренный срок предоставить пакет документов для регистрации прав собственности на квартиру или своевременно переоформила документы по переуступке прав собственности.

    В договоре также важно предусмотреть все возможные конфликтные ситуации и определить обязательные при этом механизмы поведения для обеих сторон.

    Еще одним риском долевого участия в строительстве, который необходимо предусмотреть при заключении договора, является рост цены на квартиру. Это достаточно скользкий момент, поскольку в процессе строительства цена может вырасти не только по объективным причинам (повышение цен поставщиками стройматериалов, возрастание доли города и т.д.), но и по собственному решению застройщика. Особенно тревожит дольщиков вопрос доплаты на завершающих этапах строительства.

Эксперты рынка считают, что на сегодняшний день у любого гражданина, приобретающего жилье на первичном рынке, есть реальная возможность составить договор о долевом участии таким образом, что дополнительных денег с него никто не запросит. Чтобы не очутиться в ситуации, когда с вас могут потребовать существенной доплаты только потому, что на рынке изменилась конъюнктура, и застройщик пожелал заработать побольше, в договоре необходимо изначально прописать, что вы согласны только с объективным удорожанием, от которого в условиях нынешней экономической нестабильности, никто, к сожалению, не гарантирован.

Прежде чем заключить договор, обязательно выясните, зафиксированы ли в нем условия вашего дальнейшего проживания в построенном доме. Характерный пример - машино-места в подземном гараже или на стоянке перед домом, которые компании в своих рекламных объявлениях обещают потребителям. Проблема в том, что в договоре-то они этого не фиксируют! В итоге "дольщику" приходится платить за желанное машино-место дважды. Также не поленитесь предусмотреть в договоре условия по обслуживанию готового дома (сколько и за что вам придется платить).

    Еще один риск для человека, заключающего договор о долевом участии в строительстве, связан с возможностью многократной перепродажи права собственности на строящееся жилье. То есть, "дольщик" заключает с компанией договор, вносит деньги за свою будущую квартиру, готовится стать счастливым новоселом… И вдруг в один прекрасный день выясняется, что у квартиры имеется еще несколько собственников с такими же правами… Риски, связанные с двойной продажей права получения в собственность одной и той же квартиры до недавнего времени являлись одной из наиболее серьезных проблем рынка новостроек.

    Каким же образом можно обезопасить себя от вышеописанного риска? Как уже говорилось, вы должны позаботиться о защите своих интересов заранее, в тот момент, когда только намереваетесь стать "дольщиком". Постарайтесь узнать о своей будущей квартире как можно больше. И проследите, чтобы все эти данные были зафиксированы в договоре.

    Конечно, в этом документе вам вряд ли укажут номер дома и квартиры … Дело в том, что их еще просто нет, поскольку строительство не закончилось. Что же касается так называемых индивидуальных признаков вашего будущего жилища (таких, например, как подъезд, этаж, количество комнат, ориентация комнат по сторонам света), то они непременно должны быть четко обозначены. Фактор "прозрачности" - одно из основных условий нейтрализации риска многократной перепродажи права собственности на строящееся жилье. Вы должны видеть, из каких источников к вам переходит ваша будущая квартира (какая организация является заказчиком, какая - подрядчиком и т.д.). Ваше неотъемлемое право, как дольщика, потребовать у заказчика реестр квартир сдаваемого дома и договоры на строительство объекта. Если специалисты компании, с которой вы собираетесь заключать договор, не могут или не хотят предоставить вам всех этих документов, стоит задуматься о целесообразности дальнейшего сотрудничества с этой фирмой.

    Заключая договор, продемонстрируйте компании свою компетентность и серьезность. Для этого лучше всего прийти в офис фирмы с опытным юристом, который прямо на месте посмотрит договор и укажет вам на все его "подводные камни", которые могут впоследствии сыграть с вами злую шутку.

    В заключение еще раз напомним несколько основных моментов, на которые следует обратить внимание для нейтрализации возможных рисков долевого участия в строительстве:

    - Девелоперская компания, с которой вы заключаете договор, должна обладать устойчивой репутацией на рынке и иметь хотя бы несколько сданных и заселенных домов.

    - Предпочтительнее заключать договор с генеральным инвестором, то есть получать квартиру "из первых рук", минуя посредников.

    - Прежде чем подписывать договор, проконсультируйтесь с профессиональным юристом или экспертом по договорам подобного рода.

    - Убедитесь в том, что организация, с которой вы заключаете договор, обладает всеми необходимыми правами и полномочиями.

 Что такое договор участия в долевом строительстве?

Понятие договора участия в долевом строительстве

В настоящее время в России активно развивается строительная отрасль. Решение жилищной проблемы было объявлено национальным проектом. Этому способствовало принятие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Данный Закон регулирует:

1) отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;

2) отношения, связанные возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости;

Также Закон об участии в долевом строительстве устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Таким образом договор долевого участия в строительстве постепенно занимает свое место в общественных отношениях.

В ст. 4 Закона сделана попытка раскрыть правовую природу договора участия в долевом строительстве. Стоит отметить, что четкое определение договоров, регулирующих инвестиционную деятельность в строительстве (инвестиционные контракты, договоры соинвестирования, договоры долевого участия в строительстве), ни в действующем ГК РФ, ни в Законе РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ни в Федеральном законе от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», ни в Законе не содержится. Итак, согласно. 1 ст. 4 названного Закона – по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Однако в определении договора долевого участия в строительстве имеется разногласия. А ведь проблема понимания правовой природы данного договора имеет не только теоретическое значение. Данный договор и его законодательная регламентация наилучшим образом защищают права участника долевого строительства, поэтому от того, какой договор будет заключен напрямую зависит объем прав и гарантий защищенности, которые получает дольщик, принося свои деньги застройщику.

Итак, первая проблема связана со спором о том, появился ли с принятием Закона в гражданском обороте новый вид договора, именуемый теперь «договор участия в долевом строительстве», или перечень договоров по-прежнему ограничивается содержанием части второй ГК РФ? Ряд авторов считают, что новый вид договора не появился. По их мнению, то, что в ст. 4 Закона сформулированы существенные признаки нового договора, еще не повод говорить о нем как о самостоятельной договорной разновидности. Другие же ученые отмечают, что с принятием Закона появилась возможность говорить о новом виде договоров – договорах участия в долевом строительстве.

В связи с этим правоприменительные органы по-разному квалифицируют их: в одних случаях инвестиционные договоры рассматриваются как договоры простого товарищества (гл. 55 ГК РФ), в других случаях – как договоры подряда (гл. 37 ГК РФ). Наконец, подобные договоры зачастую квалифицируются как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные ГК РФ. Такова, например, практика судов общей юрисдикции, нашедшая отражение в «Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов», подготовленном Верховным Судом РФ 19.09.2002[1].

По мнению Верховного Суда РФ, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами. Кроме того, отмечено, что при квалификации отношений суды должны исходить из содержания договоров, а не из их наименования.

Сложность проблемы по установлению единообразия практики усугубляется тем, что законодатель (возможно, основываясь на выводах Верховного Суда РФ о необходимости дополнительной защиты прав физических лиц-потребителей) принял Закон в таком виде, который не позволяет дать однозначного ответа на вопрос о том, является ли данный договор самостоятельным видом или же подвидом одного из договоров, предусмотренных ч. 2 ГК РФ.

Относительно правовой характеристики договора долевого участия в строительстве в литературе развернулась дискуссия, обусловленная разнообразием взглядов на данную проблематику. Так, возможность возникновения здесь подрядных отношений в некоторых случаях не отрицают судебные органы[2]. Так ли это? В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. При этом, по смыслу норм ГК РФ, заказчик вступает в правоотношения по строительству непосредственно с подрядчиком-организацией, осуществляющей строительство, однако при долевом участии в строительстве в некоторых случаях может отсутствовать правовая связь с лицом, осуществляющим строительство с подрядчиком.

Таким образом, несмотря на схожесть с подрядным, договор долевого участия не является таковым по ряду оснований. Прежде всего, обращает на себя внимание то, что участник долевого строительства не имеет правовой возможности определять деятельность лица, получившего денежные средства, а подрядчик при создании объекта в отдельных случаях не действует по заданию дольщика. Не случайно в ст. 2 Закона сказано, что застройщик – это лицо, которое привлекает денежные средства участников не только для строительства, но и для создания домов или иных объектов. Зачастую застройщик выступает заказчиком по договору строительного подряда. Участник долевого строительства не заказывает работу, в том числе проект задания, он только присоединяется к тому, что определил сам застройщик.

Кроме того, если предположить, что договор долевого участия в строительстве может квалифицироваться как договор строительного подряда, то в качестве объекта строительных работ в этом договоре должна указываться только часть объекта недвижимости, которую дольщик заказывает, оплачивает и принимает от подрядчика. Объект недвижимости, являющийся предметом договора долевого участия, строится за рамками и вне зависимости от заключения конкретного договора долевого участия. Помимо этого бывают случаи, когда дольщик присоединяется на этапе, когда строительство дома практически завершено. Так как объектом строительства выступает не отдельная квартира, а многоквартирный жилой дом, на стороне кредитора выступает множество лиц-дольщиков, что представляется невозможным в конструкции договора подряда. Нельзя не отметить, что в договоре отсутствуют такие обязанности, как предоставление земельного участка, и ряд других.

Рассматривая далее подходы к квалификации договора, взгляды на договор участия в долевом строительстве, следует присоединиться к позиции авторов, полагающих, что договор не может быть квалифицирован и как договор купли-продажи.

Законодатель определил, что в обязанности застройщика входит создание вещи, т.е. строительство своими силами и (или) с привлечением других лиц (создание) объекта недвижимости и передача его участнику долевого строительства. Таким образом, в отличие от покупателя, участник долевого строительства ожидает в первую очередь от застройщика действий по созданию вещи. При этом договором определяется срок такого ожидания. Хотя предметом договора купли-продажи может быть вещь, созданная продавцом или иным лицом, в том числе в будущем (ст. 455 ГК РФ), продавец в договоре купли-продажи не принимает на себя обязанности по ее созданию.

Кроме того, схема взаимоотношений между застройщиком и дольщиком смоделирована законодателем так, что право собственности дольщика на объект является первоначальным, а не производным от права застройщика.

В практической деятельности иногда исходят из возможности квалифицировать договоры долевого участия как договоры о совместной деятельности. В соответствии со ст. 1041 ГК РФ, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. Для договора простого товарищества (совместной деятельности) характерны такие основные признаки:

1) наличие вкладов участников;

2) ведение совместной деятельности товарищей (ст. 1041 ГК РФ);

3) цель совместной деятельности – извлечение прибыли или иная, не противоречащая закону.

При строительстве посредством долевого участия осуществляется вложение средств физических и юридических лиц в деятельность по строительству жилого дома (домов), в этом случае при этом отсутствует совместная деятельность участника долевого строительства и лица, получающего средства (застройщика). В договоре простого товарищества должна присутствовать общая цель, поскольку «участники обязуются соединить свои вклады и совместно действовать для достижения общей хозяйственной цели». При долевом участии в строительстве у дольщиков и застройщиков общая цель отсутствует. Участник долевого строительства заинтересован получить недвижимое имущество в собственность, застройщик заинтересован привлечь инвестиции для развития своей деятельности, которая должна в итоге принести прибыль. Таким образом, представляется, что договор, заключаемый между застройщиком многоквартирного жилого дома и дольщиками и именуемый обычно как договор долевого участия в строительстве, не является договором о совместной деятельности.

По мнению других авторов, договор долевого участия в строительстве регулируется гл. 39 ГК РФ и представляют собой возмездное оказание услуг, а именно: застройщик обязуется по заданию участника долевого строительства оказать услуги, совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Однако денежные средства, которые дольщик передает застройщику, не являются платой за услуги, оказываемые последним, они представляют собой денежный эквивалент приобретаемого объекта недвижимости.

Не может договор долевого участия в строительстве квалифицироваться и как агентский договор. Основное отличие видится в том, что агент вначале получает определенное задание и в целях его выполнения заключает сделки, тогда как в долевом участии правообладатель на момент заключения договора долевого участия уже заключил одну или несколько сделок, направленных на последующую передачу объекта недвижимости ее в собственность участника долевого строительства.

К.И. Скловский полагал, что договор долевого участия – комплексный, соединяющий черты различных договоров. В данном случае следует согласиться с тем, что признаки иных договоров в своей совокупности придают договору долевого участия в строительстве новое качество. Возможность существования такого договора основывается, в том числе, и на ст. 421 ГК РФ, где указано, что стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законами или иными правовыми актами. В литературе было высказано предложение о возможности включения в ГК РФ главы, посвященной договору долевого участия в строительстве, что означало бы признание за ним самостоятельного вида гражданско-правового договора. Однако законодатель пошел путем моделирования договорных условий в специальном нормативном акте, что, позволяет сделать нормативное регулирование более подробным, но в то же время не вносит ясность в суть рассматриваемого спора. Думается, что, принимая Закон, законодатель преследовал цель защитить права дольщиков. Теоретическое осмысление такого феномена, как договор участия в долевом строительстве появится несколько позднее, когда сформируется практика применения Закона.

Из изложенного можно сделать следующее резюме: принятие Закона внесло дополнительные проблемы в судебную и арбитражную практику, которые связаны, прежде всего, с необходимостью определения правовой природы того или иного договора в сфере строительной деятельности, а также с необходимостью соотношения применения положений ГК РФ, Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Закона.

В то же время анализ изложенного делает возможным сформулировать следующие признаки договора участия в долевом строительстве:

1. Предметом договора участия в долевом строительстве является индивидуально определенный объект (жилое или нежилое помещение), который входит в состав другого объекта недвижимости. Предметом договора может быть квартира в многоквартирном доме, гараж в комплексе гаражных боксов, дачный домик, входящий в состав дачного пансионата, объекты здравоохранения, общественного питания, торговли, культуры, предпринимательской деятельности (например, торгово-деловых центров, офисно-рекреационных комплексов, др.), иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения (например, электростанций, шахт, заводов, фабрик).

2. Объектом долевого строительства для конкретного участника договора признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

2. Исполнение обязанности по созданию (возведению) объекта долевого строительства невозможно без исполнения обязанности по созданию (возведению) всего объекта недвижимости, в состав которого он входит и вне рамок которого существовать не может.

3. Участие в долевом строительстве (создании) объекта недвижимости является первоначальным способом возникновения права собственности участника долевого строительства, так как возникает новая вещь, которая ранее никому не принадлежала.

4. Содержание договора составляют взаимные права и обязанности сторон:

а) одна сторона (застройщик) обязуется обеспечить строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать в предусмотренный договором срок соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства;

б) другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости[3].

5. Сторонами договора являются застройщик и участники долевого строительства. Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющий в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающий денежные средства участников для долевого строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Участник долевого строительства – юридическое или физическое лицо, вкладывающее денежные средства в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью получения в собственность жилых или нежилых помещений в указанных объектах.

6. Наличие различных целей у сторон договора: застройщик заинтересован получить прибыль, для чего осуществляет деятельность по обеспечению строительства (создания) объекта недвижимости, а участник долевого строительства – получить в собственность определенный договором объект долевого строительства в указанный в договоре срок после получения застройщиком разрешения на ввод данного объекта в эксплуатацию.

    С учетом совокупности указанных признаков договор участия в долевом строительстве определяется как самостоятельный договор, обладающий самостоятельными предметом, объектом и характерными признаками.

Договор участия в долевом строительстве следует отличать и от отношений юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются ГК РФ и законодательством РФ об инвестиционной деятельности.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ определяются Федеральным законом от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений». Названный закон также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности. В соответствии с указанным нормативным актом под инвестициями понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а под капитальными вложениями — инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Объектами капитальных вложений в РФ являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.

Инвесторы имеют права на:

v?осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений;

v?самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ;

v?владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

v?передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ;

v?осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

v?объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством РФ;

v?осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Еще одним ключевым понятием рассматриваемых правоотношений является определение объекта долевого строительства, т.е. предмета договора участия в долевом строительстве. Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Итак, объектом долевого строительства является, прежде всего, недвижимое имущество: жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

Образец договора участия в долевом строительстве
Главная » Защита прав пострадавших участников долевого строительства » Что такое долевое строительство » Образец договора участия в долевом строительстве

Договор участия в долевом строительстве

<___>________2012 г. г._________________

(Наименование строительной организации) в лице _________________________________________ _________________________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем <Застройщик>, с одной стороны, и ________________________ (ФИО, дата рождения, паспортные данные, регистрация), именуемый(ая) в дальнейшем <Участник долевого строительства>, с другой стороны, в соответствии с Федеральным законом <Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации> от 30.12.2004 № 214-ФЗ, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: г. __________, ул. _________многоквартирный жилой дом (далее - многоквартирный жилой дом) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а Участник долевого строительства обязуется уплатить в порядке и сроки, установленные настоящим договором, цену и принять в собственность объект долевого строительства.

1.2. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного жилого дома на основании:

- договора аренды (купли - продажи, иного) земельного участка по ул. ___________ г. _________, предоставленного для строительства объекта, от <____>____________200__ г. №________, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав <____>___________200__г. за № ________________;

- разрешения на строительство от <____>___________200__ г., выданного (указать орган выдавший разрешение);

- проектно-сметной документации, утвержденной (указать дату и орган, утвердивший проектную документацию);

- проектной декларации, опубликованной (указать дату и издание, в котором была опубликована проектная декларация).

1.3. Участник долевого строительства ознакомлен с проектной декларацией.

1.4. Объектом долевого строительства является ____-комнатная квартира № _____, расположенная в подъезде №_____, на _____этаже, общей площадью по проекту _______ кв. м, жилой площадью ____кв. м.

Характеристики объекта долевого строительства на момент передачи Участнику долевого строительства: стены оштукатурены, шпаклеванные, выполнена стяжка на полу, постелен линолеум, установлены металлопластиковые окна, межкомнатные двери деревянные, входная дверь металлическая, установлены приборы учета воды, газа и индивидуальные газовые котлы, установлено сантехническое оборудование и газовая плита.

1.5. Участник долевого строительства обязуется внести денежные средства в размере ________________________________________________ рублей в порядке и в сроки,

(указать сумму цифрами и прописью)

установленные разделом 2 настоящего договора, и после получения Застройщиком разрешения на эксплуатацию многоквартирного дома, принять объект долевого строительства в собственность по передаточному акту.

1.6. Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в срок до __________________ 2013 года. Застройщик обязуется в течение ______дней после сдачи многоквартирого жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства Участнику долевого строительства.

2. Срок и порядок уплаты денежных средств

2.1. Расчет с Застройщиком по уплате денежных средств, указанных в пункте 1.5. договора, осуществляет поэтапно в следующем порядке:

Непосредственно после регистрации настоящего договора соответствующим регистрационным органом Участник долевого строительства перечисляет на расчетный счет Застройщика денежные средства в размере ___________ рублей ;

Далее по следующему графику:

До <___>______________201_ сумму в размере ___________ рублей.

До <___>______________201_ сумму в размере ___________ рублей.

До <___>______________201_ сумму в размере ___________ рублей.

До <___>______________201_ сумму в размере ___________ рублей.

Обязательства Участника долевого строительства по оплате стоимости объекта долевого строительства считаются полностью исполненными после внесения денежных средств в полном объеме на счет Застройщика.

2.2. Размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства Застройщику, определенный в пункте 1.5. настоящего договора, а также стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, являются фиксированным и изменению не подлежит при условии выполнения Участником долевого строительства обязательств по порядку и срокам расчета с Застройщиком, определенных пунктом 2.1. настоящего договора. Размер денежных средств, подлежащих уплате Участником долевого строительства, а также стоимость одного квадратного метра общей площади объекта долевого строительства, могут быть изменены в случаях, предусмотренных пунктом 2.3. настоящего договора.

2.3. Фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации.

Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства больше площади, указанной в пункте 1.4. договора, Участник долевого строительства обязан внести дополнительные денежные средства в размере, определяемом пунктом 1.5. договора.

Если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства меньше площади, указанной в пункте 1.4. договора, Застройщик обязан возвратить Участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства Объекта долевого строительства.

Застройщик также вправе изменить стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры в случае нарушения Участником долевого строительства своих обязательств по срокам внесения денежных средств для окончательного расчета с Застройщиком.

3. Гарантии качества

3.1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

3.2. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

3.3 Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

4. Обязанности сторон

4.1. Застройщик обязуется:

4.1.1. Осуществить комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение строительства многоквартирного жилого дома в соответствии с проектной документацией и сроками строительства и в установленном порядке получить разрешение на ввод его в эксплуатацию.

4.1.2. Предоставлять по требованию Участника долевого строительства всю необходимую информацию о ходе строительства.

4.1.3. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, установленный пунктом 1.6. договора, по передаточному акту.

4.1.4. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

4.1.5. Представить в орган по государственной регистрации документы, необходимые для регистрации настоящего договора и для регистрации права собственности Участника долевого строительства на объект долевого строительства.

4.1.6. Передать объект долевого строительства соответствующий по качеству требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, пригодным для использования в качестве жилого помещения.

4.2. Участник долевого строительства обязуется:

4.2.1. Внести денежные средства в объеме, в порядке и в сроки, установленные настоящим договором.

4.2.2. В срок, установленный договором, принять объект долевого строительства от Застройщика.

5. Ответственность сторон

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом <Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации> от 30.12.2004 № 214-ФЗ неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

5.2. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежей Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

5.3. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки.

5.4. При наступлении форс-мажорных обстоятельств, препятствующих полному или частичному исполнению обязательств по настоящему договору, срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которых будут действовать такие обстоятельства.

При наступлении форс-мажорных обстоятельств Стороны обязаны известить друг друга о наступлении указанных обстоятельств в трехдневный срок.

6. Прочие условия

6.1. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи Участнику долевого строительства несет Застройщик.

6.2. В случае смерти Участника долевого строительства его права и обязанности по договору входят в состав наследства и переходят к наследникам Участника долевого строительства.

6.3. Споры, возникшие между сторонами, решаются сторонами путем переговоров. При не достижении согласия спор передается на разрешение в суд согласно действующего законодателства.

6.4. Во всем, что не урегулировано настоящим договором, стороны руководствуются действующим законодательством.

7. Срок действия и порядок изменения, расторжения договора

7.1. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав и вступает в силу с момента его регистрации и действует до полного исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств надлежащим образом.

7.2. Односторонний отказ от исполнения настоящего договора, а также его изменение или расторжение осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.

При этом все изменения договора оформляются путем подписания сторонами дополнительного соглашения в виде одного документа, которое является неотъемлемой частью настоящего договора. Дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента регистрации.

7.3. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон и третий экземпляр - для в регистрирующем органе.

Реквизиты и подписи сторон:

 

долевое участие в строительстве дома
Статус: 
Обработан
yandex_d: 

Делаем крышу для бани своими руками

Крыша бани своими руками

 

Финальным этапом сооружения здания бани является возведение и утепление крыши. Ее форма и конструкция должны быть определены заранее, еще до того как начато строительство. Это позволит заранее правильно подготовиться к необходимым работам.
c291fc3c89de959ad230598dd45d2847

Содержание:

 

Рекомендации по выбору крыши;

Виды крыш для бани;

Возведение крыши;

Пошаговая инструкция;

Укрытие крыши;

Устройство теплоизоляции крыши;

Потолок бани.

Пропитка и обработка паркета

Пропитка для паркета

 

Пропитка паркета является одним из самых распространенных приемов придания ему блестящего ad_25286_imageэстетичного вида и долговечности эксплуатации. Однако при существующем многообразии неопытному обывателю, порою, чрезвычайно сложно разобраться, какой тип выбрать, дабы не испортить паркетную доску.

Как правило, все паркетные пропитывающие составы подразделяются на две категории: масляно-восковые и лаковые. И если первый вид может наноситься способом распыления или отверждения, то второй — только при помощи специальной кисти непосредственно на поверхность вручную.

Бензопила Partner P350S. Советы по эксплуатации бензопил.

Partner P350S

Более мощная бензопила с рабочим объемом двигателя 38 куб. см. Идеально подходит для использования в 171частном хозяйстве, в том числе для более сложных работ по пилению. Бензиновый двигатель мощностью 1,48 кВт с электронным зажиганием. Инерционный тормоз цепи, уловитель цепи и встроенный выключатель для большей безопасности. Дополнительная пружина в стартере позволяет запустить двигатель без усилий.

Функции P350S

Легкий запуск двигателя

Двигатель запускается без усилий благодаря топливоподкачивающему насосу и системе легкого запуска, которая снижает сопротивление троса стартера на 40%.

Мини токарный станок по металлу своими руками: инструкции, видео.

Самодельный станок

 

С помощью этого небольшого станка можно отшлифовать поверхности деталей, фрезеровать фальцы, пазы, заточить инструмент, разрезать материал и многое другое. У данного станка всего два главных узла — поворотный регулируемый по высоте стол и электромотор с насаженным на конец его вала патроном под 43c1e1129a5c7247ee2cf9fd3b14ab57сверла 01-16 мм.

Обзор дисковых пилорам с кромкообрезным блоком.

Дисковая пилорама с кромкообрезным блоком ДПА-550ПК

 

Цена: 260 т.р.

Дисковые пилорамы с кромкообрезным блоком позволяют получать обрезной пиломатериал с высокой 4801_p800геометрией за один проход.Перемещение пилорамы осуществляется при помощи электропривода.