Советы по строительству частного дома - от выбора участка до составления сметы.

Свой дом – начало начал, семейный очаг. Он несет печать индивидуальности своих хозяев и создателей. Но помимо этого, вкупе с земельным участком, он является и объектом недвижимости, то есть стратегическим капиталовложением, продуктом длительных временных и крупных материальных затрат. Как оптимально ими распорядиться при сооружении собственного родового гнезда?

Соответствие желаний и возможностей
В первую очередь стоит определиться в ваших желаниях и потребностях. Хотите ли вы просто загородный домик для летних и зимних пикников или же это будет фундаментальное строение, рассчитанное на вас, вашу семью, состоящую из супруга, детей, родителей, бабушек, дедушек и потенциальных внуков? Именно после того, как вы определились с будущей концепцией дома, самое время определиться и с проектной организацией.

Каталог строительных и проектных организаций, а также сеть Интернет помогут вам определиться со списком фирм, которые занимаются проектированием индивидуальных жилых домов. Вы можете заключить договор на создание концепции (рисунок, эскиз, иногда многовариантный) будущего жилища, разработку рабочей документации непосредственно для строительства и, если будет возможность, оказание согласовательных процедур в соответствующих исполнительных органах, администрациях и пр. Обратите внимание, что проектная фирма должна иметь допуск саморегулируемой организации, иметь право на данный вид деятельности.

Посмотрите работы и прежние объекты, которые вышли из-под линейки и циркуля как всей организации в целом, так и конкретного инженера, которому вы поручите создавать ваш дом. Помните, что эти люди и эта организация будут вас сопровождать на всех этапах проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию и нести ответственность за все допущенные ошибки, в том числе имущественную. Именно поэтому рекомендуется выбрать все-таки организацию, а не инженера-проектировщика «на вольных хлебах».

Почему стоит начать с такой простой вещи, как эскиз? Потому что вы станете более ясно представлять, что вам нужно от дома, соответственно, что нужно от земли. И вы существенно снизите риск того, что на приобретенном земельном участке будет невозможно разместить дом вашей мечты.

Выбор земельного участка

После эскиза можно приступать к поиску земельных участков. По мнению экспертов, при их выборе покупатель в первую очередь должен руководствоваться направлением и расстоянием. Направление должно быть незагруженным, иметь хорошую транспортную доступность, качественные дороги и хорошую экологию. При выборе участка также учитывается близость учреждений здравоохранения, торговли, общественного транспорта, школ, детских садиков.

Эти критерии индивидуальны в зависимости от целей и потребностей каждого.
Необходимо обратить внимание на адекватный вашим запросам и планам выбор размера земельного участка. Например, под летний домик эконом-класса могут подойти и шесть соток, однако если дом предназначен для постоянного проживания, то речь может идти о 15–20 сотках и больше. При всех плюсах больших участков есть и минусы – чем больше участок, тем больше времени и средств понадобится на его уход и содержание, больше придется платить налог на землю.

Что касается чистоты, то узнать о ней можно из так называемой экологической карты региона, на которой указано большинство неудачных в смысле загородного проживания мест (бывшие и имеющиеся свалки, скотомогильники, кладбища и пр.). После того как определились с примерным местоположением, направлением и размером участка, можно приступать непосредственно к просмотру. И здесь важно обращать внимание не только на сам участок, но и на то, что его окружает. Все мечтают о домике в лесу или у озера.

Но надо помнить, что лес в собственность приобрести не удастся, такой участок можно только взять в аренду на 49 лет, а располагать там капитальные сооружения запрещено. Ограничения есть и у территорий, прилегающих к водоемам: по законодательству, участок не может находиться ближе, чем в 50 метрах от воды. Соблюдение этих правил строго контролируется, поэтому такое приобретение очень рискованно и может обернуться потерей денег, т.к. на участке вы сможете разместить разве что беседку и в ней садовую скамейку.

Скрытые характеристики участка

Первой и важнейшей скрытой характеристикой участка является почва. Ваш инженер подскажет, что хороший грунт позволит сэкономить уже на этапе фундамента. А плохой грунт приведет к однозначному удорожанию строительства. Исследование грунтов желательно провести еще до приобретения участка. В особенности это касается тех случаев, когда вам предлагают подозрительно дешевый участок в привлекательном районе.

Бывают ситуации, когда состояние грунта на участке специалисты считают настолько неудовлетворительным, что рекомендуют полностью заменить его. Однако отказываться от приобретения понравившегося вам участка только потому, что его грунты не позволяют построить фундамент, указанный в проекте, тоже не стоит. Нужно понимать, что пытаться выбрать участок с идеальными для строительства грунтами – очень часто дело бесперспективное.

Есть одна маленькая хитрость. Зачастую при региональных комитетах по строительству или аналогичных профильных ведомствах есть целые архивы геологических исследований. И вы можете по письменному запросу и в соответствии с установленной ценой получить архивную справку об общем состоянии грунтов/почв в выбранной местности, например о вероятности нахождения карстовых пустот или гранитных плит, о подземных реках.

Инженерные сети

Следующий аспект – доступность коммуникаций. Инженерные сети – это также стратегический момент. Кому нужна бетонная коробка без коммуникаций? Но даже сам участок с подведенными сетями существенно увеличивает свою рыночную стоимость.

Важно узнать, подведены ли газ, электричество, вода к участку или вам предстоит сделать это самостоятельно. Если нет, то как далеко эти коммуникации находятся от вашего участка? Кроме того, могут возникнуть и технические сложности. Например, не стоит радоваться, что рядом с участком идет газопровод высокого давления. Мало того что вы к нему не подключитесь, так и охранная зона такой коммуникации может «съесть» кусок вашего участка. По этой же причине не стоит рассчитывать на подключение к сетям водоснабжения/водоотведения, пересекающим ваш участок точно пополам.

Чтобы получить наиболее полную информацию о наличии сетей, их собственниках, организациях, занимающихся их эксплуатацией и подключением к ним, вы можете обратиться с письменным запросом в администрацию местного муниципального образования. Она обязана в нормативный срок (30 календарных дней) бесплатно предоставить такую информацию.

Что касается электроэнергии, то технические условия, размер платы за присоединение, договор выдаются местной сетевой организацией. Стоит обратить внимание, что, в соответствии с Правилами присоединения к электрическим сетям, размер платы за присоединение вашего щита (энергопринимающее устройство) максимальной мощностью, не превышающей 15 кВт включительно (с учетом ранее присоединенной в данной точке присоединения мощности), устанавливается в размере не более 550 рублей. Это при условии, что расстояние от границ участка заявителя до объектов электросетевого хозяйства необходимого класса напряжения сетевой организации, в которую подана заявка, составляет не более 300 метров в городах и поселках городского типа и не более 500 метров в сельской местности. В иных случаях плата будет больше.

Вода и газ – насущная потребность

Подача в дом воды может осуществляться от коллективного (городской, муниципальный водопровод, кооперативные артезианские скважины) или индивидуального источника (колодец, скважина). Часто у неопытного покупателя возникает искушение просто пробурить скважину. Но на практике дело обстоит иначе. Во-первых, зачастую водоносные горизонты могут иметь большую глубину залегания, во-вторых, в толщине грунта могут находиться массивные гранитные валуны, которые вообще не позволят добраться до водоносных слоев.

В-третьих, на скважину необходимо получить соответствующее разрешение и обеспечить регистрацию скважины. Если скважина или колодец уже имеется на участке, необходимо проверить разрешительные документы, а также взять образец воды для анализа в лаборатории для подтверждения ее питьевых свойств. В некоторых случаях может потребоваться система фильтров для того, чтобы обеспечить необходимое качество воды.

Ситуация с газоснабжением. Необходимо уточнить на основании письменного заявления у собственника сетей возможность подключаться к этим сетям. Плата за подключение к сетям газоснабжения не взимается. Но есть вероятность, что вам выдадут справку об отсутствии технической возможности. Здесь есть правовой нюанс. Вы можете договориться с владельцем сетей, что желаемая плата может войти, например, в договор на осуществление фактической врезки или в договор услуг по согласованию проекта.

Правовой статус земельного участка

Когда усилия по поиску увенчались успехом, наступает момент оформления сделки купли-продажи земельного участка. Конечно, лучше всего нанять профильного специалиста – риелтора или юриста, который поможет правильно оформить сделку и проконтролирует ее течение.
На что надо обратить внимание при оформлении сделки купли-продажи:

Свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок. В нем должны быть указаны вид разрешенного использования – индивидуальное жилое строительство (ИЖС) и категория земель – земли населенных пунктов.
Иначе это будет не дом, а, например, дача. Что, с одной стороны, не влияет на качество проживания там, с другой стороны, существенно снижает ликвидность дома, может препятствовать регистрации по месту жительства, получению полисов обязательного медицинского страхования и пр.

Основание возникновения права собственности на земельный участок (указан также в свидетельстве о праве собственности) – обычно это договор купли-продажи или иной вид договора, документы, подтверждающие приватизацию указанного земельного участка, или иные документы, указанные в свидетельстве о регистрации права.

Актуальный кадастровый паспорт (не более 30 календарных дней). В кадастровом паспорте и свидетельстве о регистрации права собственности должны совпадать ключевые параметры – площадь, назначение (ИЖС), категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый номер участка и его адрес, вплоть до цифры и буквы.

Актуальная выписка из Единого государственного реестра правообладателей (ЕГРП) на дату предоставления документов, чтобы определить, не находится ли это имущество в залоге, не состоит ли под арестом и пр.

После юридической экспертизы документов заключается сделка купли-продажи. Рекомендуется нотариальная форма удостоверения. Формируется пакет документов для регистрации перехода права собственности и подается в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Список документов, необходимых для регистрации перехода права собственности, периодически обновляется, поэтому рекомендуется его смотреть на официальном сайте указанной службы. Также там можно получить актуальные реквизиты для оплаты государственной пошлины и узнать ее размер, нормативные сроки регистрации.

 

Сегодня на рынке загородной недвижимости Подмосковьяпредлагается множество участков и готовых домов на любой вкус и кошелек. Но какопределиться с выбором? Строить самому или купить готовое жилье – что выгоднее?На каком направлении лучше всего жить?

О тонкостях, связанных с выборомзагородного жилья, «Собственник» поговорил с директором по развитию компанииGOOD WOOD Александром Дубовенко. – Итак, с чего следует начать выбор загородного дома? – Прежде всего отмечу, что у нас люди начинаютзадумываться об этом в мае-июне, когда в городе становится душно и жарко. Номай-июнь – это уже очень поздно. Начинать выбор загородного дома лучше вфеврале. И прежде всего должно возникнуть желание перебраться за город. Дальшевариантов два: переехать за пределы мегаполиса или оборудовать лишь временноежилье. Это несколько разные вещи, и многие не понимают, что такое первое ивторое жилье, не различая эти понятия. Более того, почти половина из тех, ктостроит дачу в 70-километровой зоне, затем начинают там жить постоянно.

Поэтомунадо понять, какой дом вам нужен и для чего. – Допустим, выбирается дача. Как поступить? – Перед выбором второго жилья я бы посоветовал обратить внимание на экологиюрайона. Также стоит помнить, что наиболее сложной транспортная ситуация назагородных трассах бывает с пятницы по воскресенье. Поэтому было бы идеальноорганизовать на работе свой, удобный график, чтобы в эти дни за город невыезжать. Кроме того, покупать дачу стоит на том направлении, где живешь. Так,скажем, у жителей ЮЗАО есть минимум три варианта: это Калужское,Симферопольское и Киевское шоссе. Несмотря на кажущуюся логичность, немалолюдей, которые живут на юге, а дачу все равно покупают на севере области…

– Какие трассы сейчас наиболее удобны и комфортны длялюбителей загородной жизни? – Остается популярной и удобной Новая Рига, активноразвивается Симферопольское шоссе, достаточно комфортным остается и Киевскоенаправление. Также в этом году мы прогнозируем развитие трассы Москва – Дон. Мыуже видим активность по объемам закупки земли и по объемам подготовки проектовна этом направлении. Покупатели этого пока еще не замечают, но в текущем годуздесь будет как подорожание участков, так и рост популярности. Остается модной Дмитровка, несмотря на то что этатрасса уже перегружена донельзя. Работы по расширению Дмитровского шоссе неведутся, а, наоборот, ведется строительство колоссального микрорайона Северный,который уже начинает постепенно заселяться людьми. Да, через этот поселокпроходит автобан шириной восемь полос, но он как выходит с Дмитровского шоссе,так на нем и замыкается. Поэтому большой роли в транспортной доступностинаправления эта дорога не играет.

Единственное, что пока вселяет оптимизм, –это строительство трассы в Долгопрудном, где Лихачевское шоссе. Поэтому частьлюдей смогут объезжать Дмитровку через Долгопрудный. И наконец, восточные направления. Они традиционно несчитаются престижными. Хотя недавно был анонсирован проект нового поселка наЩелковском шоссе Moscow Tibet Club с центром восточной медицины, который показаявлен на бумаге. Стоимость домов в этом поселке – от $225 тыс. до $1 млн.

– Каков следующий этап, если покупатель определился свыбором трассы и назначением будущего дома? – Дальше есть несколько путей. Первый – купитьготовое жилье. Идея хорошая, но такого жилья очень мало, особенно в сегментеэкономкласса. То, что предлагается, в основном либо неликвид, либо сзаломленными ценами. Потому что в период кризиса деньги были очень дорогими,девелоперы получали кредиты под 15-20%.

Поэтому если компании брались застроительство, то это всегда выходило дорого. Например, Rodex Group всегдапродает практически только готовые дома, поэтому их продукт достаточно дорогой.Но, конечно, он тоже всегда продается, так как есть покупатель, готовыйплатить. Путь второй – покупка участка с подрядом. Выбираетсякоттеджный поселок, где все дома будут в более или менее едином стиле, понятенритм и темп застройки.

Третий путь: купить тоже участок, но без подряда, тоже вкоттеджном поселке либо вообще в деревне или дачном кооперативе. У участка безподряда есть существенный плюс для тех покупателей, у которых есть деньгитолько на участок, например 1 млн руб. Можно приобрести этот участок и думатьдальше. Но если есть деньги и на дом, и на землю, то ярекомендую купить участок с подрядом в коттеджном поселке. Для покупателя этовыгоднее. Так как если он имеет деньги на участок и на дом, то все вокруг –соседи – тоже имеют деньги на участок и на дом. И будет все вокруг построено.Всем нужна охрана, многие вопросы сообща легче решаются на участках с подрядом.

– Какие риски есть у покупателей коттеджного поселкас подрядом на старте и на финише? – Многие в принципе не понимают, что такое земельныйучасток. Земля бывает разной категории и разного назначения. Сейчас есть многокомпаний, которые продают обещание сделать документы на земельный участок. Нестоит рисковать и платить деньги за несуществующий надел.

Он должен иметь двадокумента: свидетельство о праве собственности и кадастровый паспорт земельногоучастка (примеры можно увидеть здесь). Вот если эти два документа есть, тоучасток существует. Если продается лишь обещание сделать эти документы, то этоповышенные риски. Дальше нужно обратить внимание на разные категории земли.Надо рассматривать землю сельхозназначения под дачное строительство либо землипоселений с видом разрешенного использования – ИЖС. Это все указывается впаспорте. Если это реальная земля и участок существует в природе, то имеетсяего план и точки координат GPS.

Второй момент – это непонимание людьми, что онипокупают, когда они покупают участки с подрядом. Они покупают два разных,независимых продукта – участок и строительный подряд. Строительный подряд – этодоговор, который заключается между покупателем дома и фирмой-застройщиком. Имногие путают девелопера (человек, который осваивает эту землю и ведет продажив конкретном поселке) с застройщиком, который будет строить дом, сгенподрядчиком.

Были случаи, когда человек покупал землю с подрядом, егообязывали заключать договор на строительный подряд с конкретной, неизвестнойему компанией, он платил деньги, а фирма, которой он заплатил за подряд,растворялась или разорялась из-за кризиса. И у него не получалось подать в судна девелопера, чтобы обязать его продать участки и рассчитаться с ним поневыполненным обязательствам, за подряд: по земле условия все выполненыполностью, а претензии уже надо предъявлять к подрядчику.

Поэтому какой совет?Смотреть, кто конкретно является застройщиком поселка. Надо понять, что это закомпания. Она должна иметь репутацию, строить в других поселках, строитьобязательно частные дома, быть представлена на рынке.

– Есть ли какой-то реестр застройщиков? – К сожалению, нет. Ни рейтинга, ни реестра, ничего.Но надо бы создать. – А СРО? Там ее можно проверить? – Компания, безусловно, должна быть членом СРО, этоуже хороший признак. Плюс обратить внимание на срок существования компании. Онасоздана под этот поселок или раньше? Проекты должны быть, каталоги. Еще одинважный момент: должна быть гарантия на построенный дом не от девелопера, а отподрядчика.

– Сейчас много продается участков с «возможностьюподведения коммуникаций». Что это такое и опасно ли покупать такую землю? – В идеале покупать нужно участок, на котором ужесуществуют коммуникации. На юге это, например, ЭКО-парк, на западе – ЛьвовскиеОзера. В них до старта продаж уже были подведены все коммуникации. Но этодостаточно дорого. Дешевле делать коммуникации по ходу продаж. Особенно высоки риски там, где продаются участки безподряда. В кризис было множество лендлордов, которые занимались только оптовымипродажами земли, но когда опт перестал быть интересен рынку, они нарезалиучастки на мелкие наделы и стали продавать в розницу без подряда.

При этомопыта подведения коммуникаций у них и не было. И цены на участки они назначали«от фонаря», лишь бы продавалось. Они наобещали коммуникаций – дороги,освещение, газ, въездные группы… Начинают продавать и понимают, что после подведениякоммуникаций выходят в ноль. Тогда в своих следующих проектах они либо несобираются вообще проводить коммуникации, либо строят «пирамиду». И получается,что самые дешевые участки без подряда – самые опасные.

 Будут наверняка какие-то изменения взаконах. – Как проверить, что коммуникации в поселкедействительно подведены? – Желательно обратиться к специалистам, которые хотьчто-то понимают. Здесь есть две самые важные вещи: должна быть дорога доучастка, а не обещание, что ее построят, дороги внутри поселка, хотя бы до техучастков, которые продаются. И электричество, хотя бы по 6 киловатт.

Должнабыть ЛЭП до поселка. И техусловия о выделении мощности: если эти документы удевелопера есть, то все хорошо. ВЗУ (водозаборный узел) можно потом сделать общий напоселок или каждый сам себе пробурит водяную скважину, цена не сильно будетразличаться, поэтому вода не так важна, это 50-100 тысяч. А если один участокрешит себе провести ЛЭП – это будут колоссальные деньги. Въездная группа с охраной тоже желательна, иначепоселок не очень хорошо смотрится.

Должны быть какие-то общие зоны, прогулочныеили детская площадка. Иногда обманывают людей: показывают план, что тут будеттеннисный корт, тут футбольное поле, здесь ресторан и т. д. А потом этогоничего нет, эта территория потом делится тоже на участки и продается подзастройку. Надо не обращать внимания на обещания. План может поменяться. Надопокупать то, что есть. Любая инфраструктура имеет смысл, когда она физическисуществует, как и все необходимые документы.